中报观察 | 融创中国谈未来发展：坚定不移降融资成本、提高评级

很难得，融创中国在投资者会前一晚就发布了中期业绩，以致不少投资者未看数据就调侃“那应该不错”。

从数据来看，融创中国交出了一份不错的成绩。期内，融创中国实现收入达约958.2亿元，同比增长约23.9%；公司拥有人应占溢利达约119.9亿元，同比增长约9.4%。同时，录得毛利约199.8亿元，同比增长约12.5%。

政策不断收紧，房地产行业亦有企业出现流动性紧张甚至债务违约的现象，市场对一家企业的安全性、流动性，变得更为关注。

半年业绩中，增长的业绩之外，更重要的是融创释放出的“安全”信号。

数据显示，期内，融创中国三道红线两条已达到监管要求，且不断持续改善趋势；在手现金达1232亿元，较去年底提升2.4%；利息支出约130.56亿元，较去年同期151.79亿元减少逾20亿元。

融创的发展重心，也正在发生变化，不再是规模增长。

“降低融资成本、提高评级的目标是坚定不移的，在这个目标下必须降负债率，降负债规模，降拿地的规模，甚至降整体的规模。我们希望用三年左右的时间达到投资级的评级，融资成本降到5%以内。”

一位参与业绩会的投资者告诉观点地产新媒体，基于自身战略选择及对市场的判断，融创下半年会降低拿地规模，降低负债指标。

审慎投资

业绩方面，期内，融创连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约3207.6亿元，同比增长约64.3%，权益合同销售金额2008亿元，同比增长51%。

从销售贡献城市来看，融创上半年于武汉、杭州、重庆、上海、西安、温州、苏州、北京等9个城市的合同销售金额逾百亿元，其中于武汉、杭州2个城市的合同销售金额逾200亿元。

融创于公告中披露，预计下半年总可售资源6675亿元。其中，29%位于长三角地区，25%位于西部核心城市地区，20%位于环渤海地区，13%于中部核心城市地区及13%于华南地区。

市场关注的焦点，仍是融创上半年的土地投资。

公告披露，期内，融创新增权益土地储备约1708万平方米，新增权益货值约2135亿元，62%为公开市场拿地，24%为收并购拿地，14%为产业合作等方式获取。截至6月末，连续12个月累计权益拿地销售比约为28.5%，其中2021年上半年权益拿地销售比约37.9%。

截至上半年，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为2.78亿平方米，权益土地储备约1.64亿平方米，权益土地储备货值预计约为2.0万亿元。

下半年，融创对土地投资定下了审慎的目标：权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

目标背后，源于融创对下半年的市场判断。在孙宏斌看来，央行对银行“两道红线”和对房企融资“三道红线”之下，整个市场规模的下降是个必然过程。

“如果要维持市场目前的量，资金肯定是有缺口的。”一方面因为资金平衡，另一方面部分房企会主动或被动退出市场。

他认为，下半年融资市场、信贷市场、销售市场压力较大：“一方面是部分企业因为压力较大的降价造成，另一方面是政策坚决遏制大家对房价上涨的预期，加上经济压力对购买力的影响。”

并且，在孙宏斌看来，有了负债总额的限制，目前并购市场已经消失：“凡是出现问题的公司都有大量的存量债，你并购了它以后就并购了它的存量债，这样负债规模就有可能超过指标。政策虽然没有对房企的负债总规模下降有明确要求，但是对负债的上限提出了要求。”

不过，在这一阶段控制投资，更多基于融创自身战略选择的考量。“负债优化、降低融资成本排在投资之前，是我们在这个阶段战略的选择。”

上述投资者转述称，融创将紧紧围绕盈利规模为核心的经营目标，将快速发展阶段留下来的负债率较高、融资成本较高的短板补足，同时建立抵御各种风险的强大能力，提升综合竞争力。

新战略目标

过去很长一段时间，规模是衡量一家房企最重要的指标，但如今却远远不够，融创亦在调整适应这个变化，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

孙宏斌眼里的“更安全”，体现在三个维度：“第一，符合政策，符合导向；第二，别人认为你安全，也就是达标三道红线，利息低，评级提高；第三，自己真的是安全的，三条绿线也不一定就是没有风险的。”

融创管理层于投资者业绩会中称，下一步将系统化调整发展模式和内部管控机制，以支持新战略目标的达成。

基于此，融创对下一阶段提出了具体要求，包括持续推动融资成本的下降，争取三年内达到民营优秀房企的水平，持续推动国际信用评级持续提升，以达到投资级为中期目标，以及不断优化融资结构等等。

就融资成本而言，融创目前平均融资成本，在头部房企中仍处在较高水平。按照目标，融创将力争三年内将融资成本降到5%，信用评级做到投资级。

这一目标要求融创控制负债总量。孙宏斌称，过去融创主要目标是降负债率，并不是降负债规模，能够通过增加自有资金来降低负债率，现在降负债率同时也要降负债规模，这样才能降低融资成本。

“把降融资成本、提高信用评级放在第一位，负债率、负债规模、拿地规模必须下降。”他坦言，在这一目标前，融创的规模甚至可以做出让步。

观点地产新媒体了解到，经过两年的降负债，融创三道红线中已有两道满足监管要求。

数据显示，截至2021年6月30日，融创的非受限现金短债比约为1.11，较去年底提升约0.03个百分点；净负债率约为86.6%，较去年底下降约9.4个百分点；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年底下降约2.3个百分点。

上半年，多家国际评级机构全面提升融创评级：标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。

另外，关于对贝壳和万达商管的投资也是投资者们关注的重点之一。

据了解，受调控及市场情绪影响，贝壳找房股价从去年末接近80美元下滑至近期最低15.35港元，而万达商管也寻求赴港上市，有消息称IPO估值或达300亿美元。

“融创长期看好贝壳，目前大部分股权也还在手里。如果下半年股价回不到40多块钱，对下半年的帐面利润会有一些影响，但对核心利润没有影响。”首席财务官高曦称，对万达商管也是财务投资，上市以后对资产的流动性有一定优化。