“房企一哥”13年来业绩首次下滑！手握1952亿现金，一旦触及两大“底线”，公司将启动回购

自2008年次贷危机以来，“房企一哥”近13年首现业绩下滑。

8月29日晚间，万科披露2021年半年报，上半年净利润同比下滑11.7%。受此影响，万科A(行情000002,诊股)股价8月30日大跌超7%。

对于这一业绩表现，万科总裁祝九胜在8月30日举行的业绩说明会上表示，万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡。

稳字当头 转型信心依然坚定

半年报显示，万科上半年实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%；但受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，实现归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

翻阅过往的半年报及年报发现，万科在过去12年间，业绩一直保持稳健增长。而上一次出现业绩下滑，还是2008年次贷危机期间。

面对这样的一份“成绩单”，祝九胜在业绩推介会上坦言：“心情很忐忑，但忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为‘好学生’的定位和志向。”

对于净利下降的原因，祝九胜总结为三方面：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

祝九胜表示，首现，万科近几年开发业务销售增速相对有限，上半年结算收入增长11.9%，跟同行相比处于较低水平。其次，公司开发业务的利润率处于下降状态。近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上。今年跟去年同期相比，公司上半年的毛利率从税后的24%降到了18%。综上，公司的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。

祝九胜还表示，万科的转型业务效果还没有真正体现出来，还需要时间。万科从2014年开始逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重。服务、经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同。而且公司还有很多投资不动产的业务，这部分由于采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，而且每年会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较大。

对于万科长期的增长逻辑，祝九胜表示，就房地产行业而言，过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。对万科而言，除了自己独立思考以外，也向优秀的同行借鉴学习。公司不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡。

手握1952亿现金

今后融资将保持克制

虽然净利罕见下滑，但万科的财务状况依然保持了一贯的稳健。按照“三道红线”融资监管新规，上半年万科成为“绿档”房企。

数据显示，截至二季度末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。

截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

万科财务负责人韩慧华表示，整个房地产行业去杠杆是大趋势。今年以来融资环境仍在持续收紧，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。

对于今年以来持续走弱的股价表现，万科董事会秘书朱旭表示，万科的事业合伙人也是公司的股东，事业合伙人跟各位股东都是感同身受的。万科此前已经在股东大会上申请获得了一般性授权，就是为了需要维护市场价值的时候，可以回购股票。股价下跌受到很多因素影响，但最终还是要看公司能不能为股东创造长期价值，管理层也会为此一直努力。

朱旭表示，万科维护市场价值有两个底线：一是股价跌破了每股净资产，二是连续20个交易日股价跌幅超过30%。一旦触发这两个条件中的一个，公司会立即启动回购机制。

回应市场热点：

会做有利于行业的事

近期，网上盛传万科接盘恒大相关项目。对此，祝九胜首次回应称：“恒大和我们过往就有一些项目层面的合作，最近这几个月确实也有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。”

对于外界关注的万科战投泰禾的进展，祝九胜表示，“我们一直有一个工作组跟他们保持密切联系，帮他们把关一些专业问题，给他们一些建议。如果能符合此前约定的条件，我们仍然会履约。”

针对外界关注的其他并购热点事件，祝九胜回应称：“蓝光地产方面，我们确实有项目层面的收并购。我们收了蓝光的3个项目，都处于一个正常的开发节奏当中。华夏幸福(行情600340,诊股)最近这一年多，没有总对总层面接触的项目谈判和合作。”

“对于并购问题，近期外界关于我们的传闻比较多。我们觉得应该去做一些有利于整个行业的事。”祝九胜表示，无论是什么样的同行，万科都有过不同的接触和合作，万科所有的项目，如果按个数来计算大概七成有合作；按金额来计算大概八成有合作。在管理红利时代，公司需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要优秀的总包单位、优秀的供应商，一起为终端客户打造好产品和好服务。