观点直击 | 中南建设：坚持土储紧平衡 争取明年到绿档（实录）

在这个房地产的“冬天”，中南建设交出的半年成绩单同样令市场关注。

今年上半年，中南建设营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；公司归属于上市公司股东的净利润17.5亿元。

在当天举办的业绩发布会上，中南建设董事长陈锦石和总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦，董事会秘书梁洁出席会议。

陈锦石说：“从我的角度，我们中南建设上半年的成绩是很满意的，也是很不错的。”

在他看来，从去年7月份开始“三条红线”，再加上随后的调控，楼市放贷基本停滞且楼市疲软的情况下，“中南建设完成的业绩，我认为还是很满意的。”

陈锦石多次提到了满意和相信，一方面是重新给中南注入了一定的信心，另一方面也是对陈昱含接班的肯定和鼓励，他也不忘单独表扬女儿陈昱含的表现。

“我相信陈昱含在过去的五六年进步很多，今后会更老练，更有能耐经营好中南置地，经营好中南建设，进而会逐步经营好中南集团。”

在今年年初业绩会上，陈昱含用“越过山丘”形容中南未来做大转向做强的过程，而这次半年报将会是她执掌下的第一个山丘。

对于未来，她表示：“行业的竞争从百米冲刺变成一场马拉松，这个时候一定讲合理的配速，讲自我的节奏，讲自我的定力，这是长期主义的展现。”

毛利率下降是趋势

董事会秘书梁洁在业绩会伊始便对市场最关注的净利润问题做出了解释。

今年上半年，中南建设的房地产业务收入273.8亿元，同比增长31.5%，在全部收入占比68.3%，建筑业务收入113.5亿元，同比增长17.2%，在全部收入中占比28.3%；其他业务收入13.5亿元，同比减少19.7%，在全部收入中占比3.4%。

细分来看，中南建设的主要两项收入房地产业务和建筑业务都有明显增加，仅有占比不高的其他收入有所下降。

由于房地产合作权益以及并表的特殊性，房地产有不少项目如果是非并表的话是通过投资收益体现收入。

事实上，在同天举办业绩会的德信中国也同样面临收入大幅增长，归母净利润却面临下跌的局面，两者的原因有些许相似，主要是结转结构的问题，前者上半年实现收入约130.71亿元，同比增长68.5%；公司拥有人应占利润约6.3亿元，同比下滑约9.98%。

上半年，中南并表的竣工项目相对显著增加，这正是由于并表比例的提升，所以公司上半年的房地产业务收入还能实现31.5%的增长。

同时，由于非并表项目结算大幅减少，带来的投资收益也减少，导致公司整体归母净利润下降，去年投资收益达到17.67亿元，而今年仅有6.78亿元，差了近10亿元。

整体来看，中南上半年竣工面积395万平方米，同比下降25.0%，仅完成2021 年度竣工计划的32%，完成比例和实际对比数值相较去年都有所下降。

陈昱含表示，在调控升级且公司结算资源不多的情况下，中南难以实现年初定下的91亿元利润目。

虽然无法达成预期目标，但陈昱含还是给投资者打了一剂强心针，“虽然竣工规模相比2020年下降7%，但是因为并表比例提高，总体来说，还是有利润实现增长的可能性。”

在具体的利润指标上，由于受建筑行业原材料价格上升影响，上半年中南综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点，其中房地产业务毛利率微跌至19.06%，与去年接近。按照行业的看法，毛利率下降是一个趋势，预期将在今明两年见底。

另一方面，由于上半年投资收益减少，导致中南权益净利润率4.54%，同比下降2.36个百分点，当然公司费率也有不同程度上升，销售费用率微涨至2.5%，财务费用率上升至1.49%。

再加上中南去年净资产增加较快，中南上半年加权平均的净资产收益率5.99%，下降的幅度比权益净利润率更大。

谨慎的土地策略

今年上半年中南新增项目41个（去年同期45个），规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%；新增项目平均地价约4，100元/平方米，比去年同期下降约7.1%。

与去年同期的拿地数据对比，中南整体的拿地数额并没有太大的变化，合计土地价款289.52亿元，与去年同期相比有所减少。

面对集中供地在政策端的改变，中南的土地策略主要发生了3点变化。

首先是城市能级的下沉，中南主动将战线重新拉回到较为熟悉的三四线战场，避开部分土地热门城市，按面积计算三四线城市占比78%，长三角占比40%。

其次，中南加大了多元化拿地的比例，上半年通过股权收购项目增加到11个，而去年同期为4个。

此外，中南上半年新增土储最大的一个特点是权益比例的下降，权益项目低于50%（含50%）的项目共有26个，而有5个权益比例也仅在51%。

对于未来拿地，陈昱含说：“从来没有一个饿死的，只有撑死的，对我们来说，审慎经营会放在第一位。”中南会合理下沉，规避热点的方式更多投资在非两集中城市，能给公司带来更多腾挪空间。

截止2021年6月末，中南全部开发项目505个，其中在建项目规划建筑面积合计约3193万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1547万平方米，可竣工资源总面积4740万平方米，其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。

由于中南奉行较为谨慎的土地策略，导致公司在拿地上是有一定的紧迫性，中南通过主动下沉三四线、加大多元化拿地比例以及合作项目的基础上，谨慎的度过了较为迷茫的上半年。

陈昱含表示，中南坚持土储紧平衡的战略，公司拿地销售比不高，在目前来说，地价和房价都在受限的当下是意义非常重大的。

市场关于中南的另一个疑虑主要出现在布局，是对三四线楼市热度的不确定。

2021年上半年公司房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。

年初，公司定下了2500亿元的目标，上半年仅完成了43.59%。

陈昱含表示，由于政策调控和疫情的原因，中南要实现全年10%的销售增速，确实是存在压力的，公司会争取合理的增速。

争取明年到绿档

销售与拿地与中南的财务表现息息相关。随着三条红线中对拿地销售比不得超过40%政策的逼近，房企们需要做到更平衡。

截止上半年，中南总负债3206.9亿元，比年初增加3.2%，有息负债767.6亿元，比年初下降3.9%，占总负债的比重23.89%。其中银行贷款占比约53%，非银行金融机构贷款占比约30%，债券占比约17%。

虽然有息负债整体呈现了下降的趋势，但是中南的非银占比从过去的22%上升至了30%，这部分负债往往是高息贷款，也是房企们调整债务结构时力主削减的方向。

财务总监辛琦表示，今年整个融资环境，直融的难度会相当大。信托融资都是基于项目层面，会有土地作为抵押然后利用回款作为还款，后续会用开发贷做置换作。

今年上半年，中南少数股东权益达到237.8亿元，相比年初增加了21%，主要来自于合作公司的注册资本增加和并表合作项目公司。

针对很多投资者会关心少数股东权益和明股实债的问题，梁洁否定了这种可能性，“我们是不存在这种情况的，虽然公司融资里面，存在一些在股权回购的融资，但是这一类都是放到有息负债，而不是放到少数股东权益里面。”

三条红线方面，中南剔除预收账款后资产负债率为77.42%，比上年末下降1.27%；净负债率95.27%，比上年末下降2个百分点；非受限现金余额269.7亿元，现金短债比1.03。

中南依旧保持了黄档的数字，踩中一条红线，不过无论是净负债率和非受限现金短债比都处于监管要求附近，净负债率距离100%只有不到5个百分点的距离，而1.03相较1的标准属于刚刚达标。

而在踩中的剔除预收账款后资产负债率红线上，距离监管要求的70%仍有不小的差距，且由于中南的特点一定程度上依赖合同负债，但公司还是给出了明确的时间表，“希望到明年的时候能够实现三条红线全部的绿档。”

以下是江苏中南建设集团股份有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：随着各地集中拍地政策调整，公司在拿地策略会不会有改变？未来1-2年，在行业强管控的背景之下，公司的整体战略会不会进一步优化？

陈昱含：这是对国家形势发展的问题，这个问题在整个拿地策略上还是坚持在城市轮动上寻找机会，同样运用轮动的布局，在寻找在获地端口上可以找到一些空间，总体说，这个问题可能后续有一些更深入的问题做更多的探讨。

现场提问：公司非银机构的负债也有一些，最近国家对于信托收的比较严，相对信托类负债以后再获取的可能性以及少数股东权益最近政策对私募股权投地产有一些限制，未来这块会不会有一定的风险？关于拿地，公司土地储备相对少一点，现在土地竞争比较激烈的情况下，会不会面临有些时候拿不到地或者拿地的利润率会比较低的情况？

辛琦：我们原来的设想是希望直融的比例能够增加一些，今年整个融资环境直融的难度会相当大，到期的规划今年上半年也还了很多。信托这个端口还有很多的融资是基于项目层面的，新获取的土地或者原有土地上抵押品比较充足的情况下还是可以做的。它到期以后，我们一般有了回款作为还款来源，另外用开发贷做置换的动作，还款来源问题不大，开发贷能够如期争取到，问题不大。

我们少数股东权益增加，更多的是在并表范围的扩大，另外并表合联营公司资本金做大，金融机构的权益类投资。

陈昱含：目前，整个国家管理的形势下，对拿地大家都非常关心后续的发展问题。从行业来看，行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成了一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我的节奏，也有可能是阶段性的领跑或者阶段性的做跟随的策略，也有不被对方对手干扰的能力，其实这恰恰是一种长期主义的能力。

在未来经营观上，中南的态度是审慎经营，而且是长期主义的整体的导向，这是我们整体的经营策略方向。对拿地来说，从来没有一个饿死的，只有撑死的，对我们来说，放在目前的当下，审慎经营放在第一位，在土储平衡的前提下，我们会抓住机遇，理性投资，通过轮动布局，合理下沉，规避热点的方式，确保获地比是我们主要的方向。两集中的出让带来很多不确定性，我们更多的投资在非两集中的城市也有更多的腾挪空间，这是每家公司的战略不同，也会有一些不同的表现。

现场提问：基于今年年初的销售，全年2500亿的销售目标是否有下行的风险？公司如何展望下半年的市场销售状况？今年结算的并表比例怎么样，较去年是什么样的变化趋势？

陈昱含：关于销售这块，上半年合约销售规模实现了1089亿元，保持了稳定的增长，7月份来看，全国的单月销售同比在下降了7.1%，原因可能也是跟调控升级、疫情的影响，我们7月份的销售业绩是在177亿，总体来说相对来说表现的比较稳定。

放在这两个基础点上，实现全年10%的销售增速，确实是存在压力的，但是我们也会争取合理的增速的规模的增速。

梁洁：关于并表比例，未来的结算还要看具体的项目情况，我们只能大概讲一下竣工计划。按照竣工的情况来说，今年上半年大概45%左右，去年不到40%，按照年度公布的今年全年的计划来说，应该是在50%左右。总体上来说这个趋势是增加的，我们这几年也是在强调从公司的经营角度来说也在增加并表的比例，从今年竣工的面积来说应该能反应到这样的趋势，这个比例会是逐渐增加的。

现场提问：今年上半年公司多元化拿地的局面有所打开，在多元拿地可能有一个什么新的规划和打算？第二、公司面临降杠杆和补充土储之间的平衡问题，能不能给一下今年现金流的指引？全年盈利的增速可能会落到什么区间？

陈昱含：大家看到了确实今年公司在多元化拿地有所发力，总体来说，我们在获地比的表现会显得更好一些，这也会为后面的盈利留有弹性的空间。第二个方面，从发展形势上来看，在未来的拿地上是被管控了，比如40%的销售比例关系。

我们会加强中南置地和中南建设之间紧密的配合，在整个生产优势上能够发挥出来。我们也希望跟中南建筑和中南置地形成多元化取地的空间，中南从城市运营起来的，确实给了我们未来在发展空间中有一定的空间的方向。我们还有一些在度假产品的方向，但是这些确实不是我们的主营的方向，也是属于探索的方向，主流还是我们聚焦在主业上，还是可售性的物业方面。

辛琦：整体现金流因为降低负债，管控好现金流，已经成为了头部房企的主旋律，所以对我们来讲，到年底可能经营性现金流仍然是正的。未来得发展还是需要有些投资在里面，但是负债持续下降也是主旋律，我们到年末可能现金流维持紧平衡。

陈昱含：关于结算，从竣工面积上来说，大家会关心我们91亿的利润目标能不能实现的问题。确实调控的升级，在公司结算资源不多的情况下，我们是难以去实现的，总体来说，这块我们会加大去努力，能够尽最大的努力交出我们业绩的水平。