深度|住房租赁行业迎严监管风暴 北京拟对租金和佣金进行价格指导

财联社（北京，记者 李洁）讯，继新房限价、二手房实行指导价后，政府调控房屋租金时代或将到来。

日前，北京市住建委发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》，从准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面做出规定，充分体现了“严管”的思路，在立法规范方面为落实解决大城市租赁住房突出问题提供了参考范本。

值得关注的是，作为全国首部地方性住房租赁管理条例，上述征求意见稿将租房市场的租金价格和佣金价格纳入管控范围，提出拟实行佣金指导价、租金指导价。

“这充分体现了北京市稳定租金水平的决心，同时也对大型租赁企业竞价收房及资本助推市场波动形成了一定约束，有利于保持住房租赁市场平稳有序发展。”中指研究院北京分院研究副总监李益峰表示。

多位接受记者采访的专家指出，北京本次政策是在2020年9月住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》基础上出台的，预计后续会有更多城市针对租赁行业出台地方性政策，而北京版条例对其他城市将有重要的借鉴价值。

租金指导价制度或将逐步形成

最近一年，房地产行业迎来史无前例的监管风暴。从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入。此次北京落实租金调控机制，在租赁行业具有风向标意义。

在北京市住建委本次发布的条例中，明确要建立租金监测和发布机制，即住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场，必要时可以实行佣金或租金指导价。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，从限制租金涨幅到实行佣金指导价、租金指导价，这三条递进式的调控措施充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。

“关于出台租金指导价以及佣金指导价的思路和二手房指导价类似，即从源头进行治理，会让行业更加规范。”亿翰智库分析师于小雨告诉记者。

而租金指导价并非北京首创，此前包括广州、佛山、贵阳等地都出台过住房租金参考价或指导价。在深圳7月30日发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》中，也提及了租金参考价相关内容。

“可以看出，随着租赁市场的发展壮大，未来租金指导价或参考价制度将逐渐形成，成为租赁市场稳租金的重要配套政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

58安居客房产研究院分院院长张波则认为，总体来看，目前租金指导价对于市场租金的影响相对有限。一方面相比房产交易，租赁的备案率较低，导致地方政府在租金管控层面易缺乏抓手；另一方面目前住宅租赁房源的主要供给依然来源于个人，而非保障性租赁房源，导致租赁市场实际更偏向于市场化运作。

不过，有业内人士指出，随着租赁市场迎来严监管，越来越多的城市将出台地方版《住房租赁条例》，租赁行业或将被重构。

对此，张波表示，“租赁行业的重构是个较长的过程，其中根本性的变量在于保障性租赁房源供给的占比。未来如果租金指导价和大量的保障性租赁房源供给相结合，作用将会愈来愈显著。”

事实上，今年各地保障性租赁住房的建设步伐已经提速，未来保障性租赁住房的供给比例有望提升。

“中介被禁止转租服务”为误读

在北京版住房租赁条例中，有一条政策引发市场广泛关注。依据条例规定，租赁服务包括信息发布、居间、代理、转租等服务，其中房地产经纪机构可以提供居间、代理服务，住房租赁企业可以提供转租服务，房地产经纪机构不得提供转租服务。

今日有市场传闻称，链家、自如、我爱我家已被禁止在京从事房屋转租业务。该消息随即被上述公司否认。

北京链家及我爱我家方面均向记者表示，作为经纪机构，公司一直严格执行有关规定，目前提供居间、代理服务，未从事任何转租服务。

而自如方面回应，自如是独立发展的住房租赁企业，并非房地产经纪机构，工商信息中有明确的“住房租赁经营”资质，符合住房租赁条例要求，可以提供转租服务。

“本次政策对中介和长租企业参与的租赁业务影响比较大，对个人间的租赁影响有限。”于小雨告诉记者。

此外，此次北京发布的《条例》对于长租公寓行业也加强了管控，并对长租公寓行业进行资金监管。

《条例》指出，租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金，防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。

在此前的4月15日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确长租公寓企业基本经营规范，规制“高收低租”“长收短付”等经营模式。

“北京版条例只是在政策层面进行了更为细致的规范，其中对于租金以及押金的收取提出了明确的上限及期限要求，对于行业的健康发展将起到重要作用，也会加速行业的洗牌。”张波表示。

“政策的加强，预示着以往长租公寓野蛮生长模式将终结，下一步如何保障财务稳健、提升运营效率，防止无序扩张将是长租公寓行业必须面对的课题。总体来看，长租公寓行业的规模很难再出现膨胀式发展，针对行业的监管提升将是大势所趋。”一位研究长租公寓的专家告诉记者。