观点直击丨上半年收入及溢利大幅增长 瑞房称会找时机加大投资（实录）

观点地产网 8月24日，瑞安房地产举行业绩发布会，由董事会主席罗康瑞带领执行董事罗宝瑜，董事总经理、财务总裁及投资总裁孙希灏，瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖出席。

一向追求“慢工出细活”的瑞房在穿越了疫情小周期后，无论是在住宅销售以及结转，还是商业租金上都交出了一份不错的答卷。

2021年上半年，瑞房录得收入119.77亿元，同比增长726%，主要是由于大批物业于今年交付及入账；录得溢利12.88亿元，股东应占溢利总额10.82亿元，较2020年同期大幅回升。

值得注意的是，在去年上半年，瑞房受到疫情影响，各项营收都大幅减少，导致录得亏损净额，今年业绩与去年同期业绩相比有了比较大的进步。

瑞房上半年销售总额121.1亿元，同比去年接近翻倍，完成了全年240亿元的销售目标的50%。罗康瑞表示，完成全年目标没有问题。

据悉，瑞房下半年有近38.73万平方米的住宅项目可以销售，其中位于上海的翠湖天地五集、中粮瑞虹·海景壹号、蟠龙天地基本保障了瑞房完成目标。

以上海太平桥项目中的住宅楼盘翠湖天地五集为例，其在上海8月份的第四批集中供房名单中，单价达到165000元/平方米，按照瑞房披露的可售面积为36800平方米计算，将贡献超过60亿元，且由于上海政府限制了售价，瑞房的项目往往受到市场高度青睐。

分拆新天地未有时间表

在发布会上，大家的主要关注点都围绕在瑞房提出分拆中国新天地上市的消息中。

自去年物业公司大热以来，资本市场的热情逐渐从传统的住宅管理业务看向更多元的服务，其中毛利率和收缴率都属顶端的商业管理就成了新的宠儿，此番分拆无论成功与否对瑞房来说都是价值重构的机会。

罗康瑞透露称，我们的长期战略之一是不断研究优化业务结构的各种方案，以便有效地抓住摆在我们面前的增长机会，并为我们的股东争取最大的回报。关于分拆上市的可能性，董事会还没最后做出这个决定，暂时还没有任何时间表，如果有任何决定都会尽快和股东交代。

罗康瑞表示，与市场同行相比，中国新天地具有品牌优势，主要项目全部都属于城市地标核心物业；另一方面，以上海新天地为例，经历了20年仍旧是上海商业的顶流，经过了一个市场周期的考验。

今年上半年，瑞房租金及相关收入(包括合营公司及联营公司)为15.7亿元，同比增长32%，写字楼物业平均出租率90%。

据观点地产新媒体了解，73%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其中上海太平桥的表现尤其出色，录得租金及相关收入增长44%至3.59亿元。

上海依旧是瑞房的基本盘，其目前于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积172万平方米，其中63%作收租用途的总建筑面积已经竣工，而余下面积则处于发展阶段。

具体而言，上海物业组合的资产价值总额约为790亿元，瑞房应占资产价值总额约为460亿元，占58%实质权益。

公司会寻找机会加大投资

今年上半年，瑞房最重要的投资莫过于在2月份与英国基金Grosvenor的一个合作，以双方各占50%权益完成了位于南京中央商务区地标物业国际金融中心的收购。

无论是Grosvenor还是南京对瑞房来说都不陌生，前者是英国高富诺家族旗下的亚太基金，瑞房此前已经与其有生意来往。瑞房通过与基金合作完成一个第三方项目的收购并不多见，此前瑞房较多收购都属于回购自身打造的写字楼。

罗康瑞表示，公司很看好南京，会继续在南京发展。

在完成收购后，南京国际金融中心将成为瑞房在南京的第3个项目，在此之前瑞房有两个轻资产管理项目，南京INNO未来城是一个以办公楼为主的发展项目，总建筑面积16000平方米；南京百子亭的总建筑面积48000平方米，是一个以零售和文化设施为主的项目。

虽然在南京不断挖掘新项目，但在罗康瑞看来，瑞房未来发展一定是基于上海展开：“我们最主要是看好上海未来的发展，因为我们相信上海在未来地位会一直提高，所以我们会一直在上海投资。”

截止半年报，瑞房可供出租及可供销售土地储备640万平方米，应占权益390万平方米，权益比例约为60%，持有面积相较去年同期有所下降。

罗康瑞认为，瑞房拥有足够的土地储备，但是现在也在看很多合适的投资机会。过去两三年比较保守，最主要的是因为大形势和国际环境很复杂也有很大变化，所以瑞房投资比较谨慎。

随后他话锋一转：“现在看到内地的经济发展很稳健，所以也会在适当的机会加大我们在内地的投资。”

6月份，瑞房与上海国资以 50/50 的比例成立合营公司，将合作开发太平桥项目中的122-1地块、122-2地块及122-3地块，将主要用于涵盖住宅、商业及配套设施的综合用途发展，估计总建筑面积为99,600平方米。

对瑞房来说，能够有基金和国资驰援的两笔资金，是其践行轻资产的重要支援，50%的权益也符合瑞房的理念，罗康瑞表示，“所有合作伙伴我们都欢迎，关键是双方是否有合作的基础，这方面瑞房会很谨慎进行选择。”

以下为瑞安房地产2021年度中期业绩发布会问答实录：

现场提问：瑞房宣布正在考虑分拆商业投资地产物业管理和资产管理业务，现在有什么样的进展？事隔五年再提新天地上市，是什么原因？

罗康瑞：十年前，我们有研究过是否未来新天地能够自己独立上市。现在我们在做这方面的研究，董事会还没有做出这一决定，公司总是不断地在研究怎样才能为股东创造更大的价值，所以这方面我们还在不停地研究，抓住摆在我们面前的增长机会，为股东争取更大的利益。

目前没有任何的时间表，我们有任何决定都会尽快和股东交代。

现场提问：公司对ESG很重视，碳中和也是长期的目标，公司在这方面做了哪些计划？在瑞房的项目中怎样体现这一理念？大力发展ESG，对瑞房未来的发展有什么样的助力？

罗宝瑜：其实我们一直是往科学碳目标倡议（SBTi）的目标细化，未来整体的SBTi的目标还在确认中，但是大概未来十年减排的幅度超过50%，这方面我们有一定的信心。这也和上半年我们发行可持续发展挂钩债券目标是直接相关的。

现场提问：公司下半年可售资源大概是有多少？目前土地储备可供多少年发展，是否会加大投资？

罗康瑞：我们有足够的土地储备，但是现在我们也在看很多合适的投资机会。过去两三年我们是比较保守，最主要的是因为觉得现在大的气候形势，不仅仅是指内地，国际的环境也是很复杂也有很大的变化。所以我们投资是比较谨慎的。

但是现在我们看到内地的经济发展很稳健，所以也会在适当的机会加大我们在内地的投资。

现场提问：瑞房怎样看待商业竞争？相较于同行，新天地有什么样的优势？

罗康瑞：新天地最主要的是品牌优势，项目都是城市的地标，是一个大家都要去的地段，所以这方面我们相信瑞安的优势是很强的。

我们不断地优化产品，这样才能吸引顾客经常过来。新天地已经开了二十年，但是到今天仍然是很旺盛的，其原因就是我们不断优化。

现场提问：太平桥项目和上海国资合作背后是什么原因？

罗康瑞：我们觉得应该是以轻资产的方式开发业务，既然可以和黄浦区的国资（企业）来合作，我们觉得对于瑞安而言，和政府的合作是有一个双赢的局面，所以我们合作很愉快。

现场提问：瑞安是否加大和政府，和基金的合作？

罗康瑞：所有的合作伙伴我们都欢迎，但是关键是双方是否有合作的基础，这方面我们会很小心进行选择。

现场提问：瑞安项目推出基本上日光，消费者认可，会不会认为售价偏低？

罗康瑞：售价不是我们定的，我们拿预售证的时候，政府已经定了售价，所以这里面我们可调节的空间很小。

现场提问：在南京项目完成收购以后，是否会持续在南京布局？

罗康瑞：南京我们是看好的，因为在长三角，江苏省经济的体量和重要性是很大的。所以我们会继续在南京发展。

现场提问：关于佛山上半年收回公司的两块地的问题？

罗康瑞：是因为我们建议政府调规，政府一定是要收回土地才能调规的，所以佛山地块是公司配和政府合作做这件事。

现场提问：罗主席怎样看待中国楼市以及写字楼市场？

罗康瑞：最主要是我们看好上海未来的发展，会继续在上海拓展。我们相信上海在未来的国际地位会一路提升。

国家的经济总量会继续增大，在国际上的位置越来越重要，所以上海作为国家的金融中心是不可避免地地位会提升，所以瑞安会继续投资上海，上海的出租率也都是在继续提高中。