内生外拓 正荣服务锚定“四年四级跳”

作者|绿蜡

出品|焦点财经

营收、利润、归母净利润分别同增54.2%、69.4%、69.6%，上半年多指标实现正向发展，意味着正荣服务向“四年四倍”的增长目标更近了一步。

随着物管行业跑马圈地及资本上市冲刺，行业规模化竞争成为物管行业的既定标签。正荣服务的选择是升级公司品牌理念，加入这场竞技赛。

今年7月，正荣服务提出高增长目标，至2024年时，正荣服务营收复合增长率达到45%以上；在管面积年复合增长率40%以上；至2024年时将净利润复合增长40%。

半年报给出良好的市场暗示。正荣服务毛利2.38亿元，同比增长53.1%；净利润率15%，同比上升1.3个百分点；外拓增量高达1300万平米，社区增值服务收入1.15亿元，同比增长约90.7%。

借助合作并购、战略客户以及市拓三大外拓策略，正荣增大第三方面积占比的同时，也在增厚增值服务的利润比重，在业务赛道、盈利能力、服务品质、可持续发展方面共同发力。

数据显示，从2017至2020年，正荣服务收入年复合增速为59%，股东净利润复合增速为104%。而在持续高增长后的高基数之上，正荣服务2021年上半年仍能取得54.2%的收入增长。

按照战略目标规划，正荣服务将近10年的发展划分为四个阶段：高质量发展起步期（2019-2021）、高质量发展成长期（2022-2024）、高质量发展成熟期（2025-2027），高质量发展深耕期（2028-2030）。按此划分，今年是正荣服务高质量发展起步期的收官之年，明年起进入到“规模发展快、运营品质提升”的高质量发展成长期。

面对前三年的良好开头，在业绩会上，管理层表示，正荣服务将继续拓展住宅与非住管理规模，夯实基本盘和基础服务品质；充分发扬公建与商业优势，提供业态更多元、全方位的服务，同时也希望能够在深耕区域的布点，不断形成城市服务的区域优势，成为新赛道的领跑者。

外拓增量同比翻番 第三方在管面积达70%

外拓能力是物企规模发展的见证，而物业第三方占比一直是评估其独立性的重要标准。

就这一指标来看，正荣服务上半年外拓增量高达1300万平米，同比增幅达到201%，来自于第三方的在管面积为3930万平米，占比高达70%，而该项数据在2017年的数字为22.9%，2019年是50%，2020年则是63.7%，这意味着正荣服务的结构正在不断优化。

加紧收并购让正荣服务的发展规模得以扩围。据了解，正荣服务于6月24日成功中标天津市滨海新区新物通氢能源产业园物业服务项目，总建筑面积12.6万平方米；于6月25日成功中标浙江省宁波市余姚易津新能源产业园物业服务项目，总建筑面积17.27万平方米，这为其补充了在管的“后备军”。

半年报显示，正荣服务上半年合约建筑面积9520万平方米，较2020年末增长8.9%；在管建筑面积5620万平方米，较2020年末增长36.3%。其中，商业在管面积约149万平方米，其占比总在管面积3%左右。

就商业项目来看，正荣服务的第三方仍有优势。目前正荣服务共有23个在管商业项目，其中，来自关联方的项目为12个，来自独立第三方的有11个；在管商业面积为149万平方米，其中来自关联方的为85万平方米，剩余的64万平方米则来自独立第三方。

此外，就拆分基础物管收入来源来看，第三方开发商物业管理收入占比超45%，亦能看出正荣服务的内生力正在增强。

数据显示，上半年正荣地产交付项目的收入为人民币1.79亿元，第三方开发商交付项目的收入为人民币1.47亿元。

增值服务收入同比增长九成

市场对于正荣服务内在价值的判断将以四年四倍为锚定，加紧规模化竞逐是实现这一目标其中一条途径，另一指向则是盈利能力的升维。

正荣服务的半年收入为6.84亿元，同比增长54.2%。就收入结构来看，主要分三部分。正荣服务物业管理服务收入3.27亿元，占整体收入47.7%，同比增长44.9%；非业主增值服务收入2.43亿元，占整体收入35.4%，同比增长53.6%；社区增值服务收入1.15亿元，占整体收入16.9%，同比增长约90.7%。

增值服务收入的同比快速上升，为正荣服务的盈利诉求奠定基础。在增值服务方面，正荣服务一直围绕业主的生活类、资产类、资源类需求深入挖掘，把该等需求产生的业务作为公司社区增值服务的基本盘。

就毛利来看，正荣服务上半年整体毛利为2.38亿元，同比增长53.1%，各板块毛利均实现快速增长。2021年上半年毛利率为34.8%，与2020年底持平。其中基础物业管理业务毛利率为24.6%，非业主增值服务毛利率为32.9%，社区增值服务毛利率为67.5%。各业务板块收入增幅及整体毛利率均维持较高水平。

管理层称，预计随着基础物业服务规模逐步扩大，增值服务业务的多元化，以及管理团队运营管理的水平提升，在未来整体毛利率仍将保持稳健优秀。

半年报显示，2021年上半年时，正荣服务毛利率为34.8%，与2020年全年基本持平，而净利率则升至15%，较2020年同期的13.7%提升1.3个百分点。

据管理层称，净利率提升的背后，是正荣服务降本增效的结果，其通过信息化和物业科技的持续改造和投入为经营管理赋能，使得公司期内的管理费率下降1.4个百分点。

据了解，在增值业务方面，正荣服务将继续探索客户生活需求，深挖空间资源价值和客户资源价值，提供全场景的社区增值服务。另外，公司还将不断发力新兴业务，开发全场景服务的新业务，孵化城市服务、扩展美居衍生业务、探索科技智慧服务等。

未来将布局城市服务、长租公寓等资产管理服务

对于未来公司的发展，管理层提到，未来正荣服务将围绕物业服务、商业运营、资产管理进行业务布局，提供全周期全业态服务。以住宅、商写、商企、商业综合体、商业街服务为基石，主动探索布局城市服务、长租公寓等资产管理服务。

今年5月，正荣服务收购正荣商管99%股权，发力拓展轻资产与社区商业，打造社区商业品牌——正荣邻舍，提供商业服务的同时兼顾社区服务及配套功能。

截至今年5月20日，正荣服务轻资产有储备项目10余个，总面积约50万方，单个项目面积大部分在3-5万方，分布于上海、南京、苏州、长沙、天津、福州、西安等城市。

从住宅与非住宅业态来看，2021上半年住宅物业管理收入为人民币1.84亿元，非住宅物业管理收入为人民币1.42亿元，截至2021年6月30日，正荣服务住宅业态、非住宅业态的占比分别为52.7%、47.3%，公司在管项目297个，覆盖住宅、公寓、商业、商写、医院、产业园、公建等多元业态，实现全场景的覆盖。

此外，在商管服务上，正荣服务也在持续发力，不断贡献业绩增长动能。据了解，公司通过轻重资产相结合的策略，持续深耕四大经济带，推进城市 “1+N”商业业务发展模式。

在新兴业务拓展上，正荣开拓了全场景创新服务，孵化城市服务、扩展美居衍生业务、探索智慧服务等新赛道，进一步扩大业务发展边界，打造行业竞争的核心能力。正荣服务当前以信息化架构为基础，搭建了荣战图、荣服务、荣生活、荣商汇以及荣智联五大平台。

正荣服务管理层表示，正荣服务会推动双轮战略，保持住宅物业及服务物业，保持业态多元化，逐年提升非住宅业务。