高效带动地产新兴经济动能转换！“多元”恒大“轻装”上阵

“轻装”上阵的恒大，不断向外界释放出大力降负债的决心和实力，也有条不紊地向“多元产业+数字科技”转型，新恒大正在加速驶来

《投资时报》记者 周运寻

伴随着“粤港澳大湾区”概念的提出，各大房企争相布局大珠三角地区。从长租公寓到城市旧改，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域皆有涉及。近日，《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》的发布，让市场的视线再次集中至粤港澳大湾区的城市更新。

作为国内经济活力最强的区域之一，大湾区已成为房企的必争之地。而在极为重要的城市更新赛道上，如中国恒大（3333.HK）一般的头部房企也已拔得头筹。

《投资时报》研究员注意到，目前，恒大在大湾区拥有的城市更新项目已高达131个，未来总建面超8500万平方米，总货值近2万亿元。在观点地产此前公布的“2021中国房地产城市更新卓越榜TOP10”榜单中，恒大集团亦位列第1名，成为名副其实的“旧改王”。

继2020年盛夏推出首个围绕大湾区建设的特刊——《赋能大湾区》，并取得社会各方广泛赞誉及网络影响力以来，《投资时报》与标点财经研究院再接再厉，围绕粤港澳大湾区于今年再推重磅特刊——《锻造大湾区新增长极》。受益于在粤港澳大湾区创造的卓越成绩，中国恒大重磅入选此次特刊案例，向市场展现出一个活力满满的集团形象。

事实上，在粤港澳大湾区及城市更新概念背后，打下坚实基础的是恒大连续六年销售及营收的高增长。《投资时报》研究员注意到，2015年至2020年，恒大销售额从2013亿元增长至7232亿元，营业收入从1331亿元增长至5072亿元。今年以来，恒大业绩继续保持稳健增长。截至今年7月底，该公司累计实现合约销售额4005.6亿元。与此同时，恒大有息负债已降至约5700亿元，净负债率降至100%以下，“三条红线”成功实现一条变绿。

作为已完成向“多元产业+数字科技”转型的世界500强企业集团，恒大集团旗下已构建包括地产业务、恒大新能源汽车（0708.HK）、恒大物业（6666.HK）、恒腾网络（0136.HK）、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等在内的八大产业，为数亿用户提供全方位服务。

目前，恒大集团总资产达2.3万亿元，年销售规模超7000亿元，累计纳税超3000亿元，慈善公益捐款超185亿元，员工20万人，每年解决就业380多万人。该集团还荣获“全国脱贫攻坚先进集体”及“全国抗击新冠肺炎疫情先进民营企业”等荣誉，集团董事局主席许家印多次荣获“全国劳动模范”等荣誉称号，并连续八届荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。

地产销售强劲降债果断

8月2日，2021《财富》世界500强正式发布，连续六年登榜的恒大集团今年位列第122名，较去年上升30位。

持续登榜背后离不开公司地产销售业务的一路领先。数据显示，2020年恒大实现7232亿元销售额，销售回款6532亿元，营业额达5072亿元，净利润314亿元，各项核心指标继续位居行业前列。

在业绩持续增长的同时，恒大降负债的表现同样突出：自去年3月底提出新的发展战略仅一年后，恒大有息负债大幅下降2000亿元，并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，全面优化了负债结构，实现稳健发展。

在此基础上，恒大继续加快“减负”步伐。今年6月24日，中国恒大发布公告称，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。至此，到2022年3月前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。同时，恒大有息负债已降至约5700亿元，净负债率降至100%以下，“三条红线”成功实现一条变绿。

强劲销售及超高回款是恒大提前偿债的最大底气。据克而瑞最新数据显示，恒大今年前7个月销售额达4005.6亿元，稳居行业TOP3。

值得关注的是，恒大集团在资本市场亦动作频频。目前，该集团拥有4个上市平台，其中恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已成功上市，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等未来也将陆续分拆上市。未来，恒大有望进一步充实资本实力，降负债成效或将远超外界预期。

深度挖掘物业增值服务

《投资时报》研究员注意到，降负债只是恒大近年发展的亮点之一，增长动能的积蓄才是该公司未来发展重点所在，也能最大程度体现企业的真实竞争力。某种意义上讲，恒大发展的后劲来源于出色的多元化经营。

一方面，恒大物业、恒大汽车、恒腾网络在各自领域强势整合资源，走出了恒大靓丽的“第二增长曲线”，摩根大通、野村证券、建银国际等国际大行纷纷发布研报，对各产业的后市表达积极预期。

另一方面，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陆续分拆上市，多元产业的资产价值将全面兑现。这无疑会更快、更高效地带动地产和新兴经济之间的动能转换，形成强大的集聚力和辐射力。

从上市公司角度来看，作为中国物业管理龙头企业之一，恒大物业无疑恒大系公司的佼佼者。自1997年起，恒大物业持续为业主提供全方位物业综合服务。目前，该公司员工总人数近5万人，且拥有一支本科率超90%的高素质、高学历、年轻化的中层管理团队。

截至2021年6月，恒大物业合约面积8.1亿平方米，在管面积4.5亿平方米，管理业态涵盖盖中高档住宅、商业物业、主题乐园、产业园区、康养项目、特色小镇，以及学校、医院、银行、政府大楼、高铁、机场、景区等。通过标准化运营和智能化管理，恒大物业打造了一个固定空间的科技服务平台。去年12月，恒大物业于港交所成功上市。

华西证券(行情002926,诊股)研报显示，恒大物业的社区增值服务包括社区经营业务服务、社区资产管理服务及社区生活服务。2017年至2020年，恒大物业实现社区增值服务收入分别为2.5亿元、3.4亿元、5.7亿元及12.6亿元，2017年至2019年的复合年增长率达51.1%。

依托恒大集团庞大资源，恒大物业可提供全周期的生活服务，并使得其他业务板块与社区增值服务业务协同共进。值得关注的是，在承接恒大地产物业项目的同时，该公司还积极进行第三方外拓和优质项目的收并购。深度挖掘增值服务内容的恒大物业，有望继续实现收入和利润的高速增长。

新能源汽车极具想象空间

相比物业类的“传统”业务，恒大汽车的想象空间则更大。在新能源汽车产业方面，恒大的发展目标是成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团；战略定位是“核心技术必须世界一流，知识产权必须自主拥有，产品品质必须世界一流。”。

目前，恒大汽车旗下的9款恒驰系列车型已全球发布，并在上海国际车展中惊艳亮相。恒驰汽车搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台，力争打造“车家合一”的智联移动空间。

同时，6月29日恒驰AVP自动泊车系统发布。恒大汽车总裁刘永灼在海花岛亲自体验自动泊车黑科技，展示了恒驰在自动驾驶领域的超强实力。此时距离恒大汽车上一个重磅节点——恒驰夏季测试启动尚不足一个月。

种种迹象表明，恒驰量产已进入冲刺阶段。按计划，恒驰系列将于今年四季度试生产、明年实现大量交付，而L4级自动泊车系统的发布，无疑让智能科技满满的恒驰更受期待。

“轻装”上阵的恒大，不断向外界释放出大力降负债的决心和实力，也有条不紊地向“多元产业+数字科技”转型，在行业巨变的时代，新恒大正加速驶来。