观点直击 | 半年拿地230亿 林昭远：越秀地产还有空间和机会（实录）

观点地产网 因为疫情的关系，越秀地产中期业绩会又从广州西塔转移到了线上。

8月18日，越秀地产召开中期业绩发布会，自今年分拆物业平台之后，越秀系如今在地产领域已有三个上市平台；前两周，越秀房托、越秀服务也已公布半年财报。

最近公布的财报显示，2021年上半年，越秀地产录得营业收入约为242.4亿元，同比上升2.2%；毛利率约为26.8%，同比下降1.2个百分点；股东应占利润约为23.0亿元，同比上升15.3%；核心净利润约为21.0亿元，同比上升5.6%。

同时，中期每股派息0.326港元，同比上升14.4%，中期派息率占核心利润的40%。

对于中期经营业绩，越秀地产董事长及执行董事林昭远用“取得了比较好的成绩，业绩符合我们预期”来形容。

由于上半年这家老牌房企在集中供地市场的表现，业绩会现场关于拿地、投资强度、销售预期的问题被反复提起。

疫情与销售铺排

上半年，越秀地产实现合同销售约473.8亿元，同比上升26.1%；销售面积179.2万平米，同比上升17.9%；销售均价26400元/平方米。

这一销售增速水平保持了行业中上水平，值得一提的是，上半年越秀地产大本营广州及周边城市曾经历了疫情新一轮反扑，这让不少房企受到一定影响。

林昭远也坦言，广州目前在越秀的布局中占比超过了50%，所以今年疫情反弹以及楼市调控，均对销售有阶段性的影响。

尽管整个广州市场受影响，但从数据剖析发现，越秀地产已较好地消化了疫情的影响。

据悉，越秀地产上半年大湾区实现合同销售金额约336.7亿元，同比上升50.4%，其中广州实现合同销售金额约265.9亿元，同比上升31.3%。

同时，越秀地产中期报告中显示：“本集团全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名。”

据观点地产新媒体了解，广州市场销冠常年由保利夺得，近两年来越秀借助TOD项目获得销售增长，两者差距逐年缩小。

这也让越秀对广州市场更加看好，林昭远表示：“纵观全国来看，广州市场还是一个非常健康的市场，应该也是可以让开发商赚钱的市场。”

对于近期广州的各类调控，他表示已经“习惯了”。

“调控要么控制供应，要么控制需求。从广州的角度，这一轮也是针对目前的市场情况，对一手市场、二手市场都从供应端、需求端、价格端进行了适当的安排，我认为还是比较正常的。”林昭远称。

综合来看，上半年越秀地产实现了全年销售的42%，这也符合越秀往常的销售铺排节奏。

“从供货角度，今年我们的供货按4：6铺排，大的货量排在下半年，所以计划完成情况也和年初铺排的生产节奏有一定关系。”林昭远对观点地产新媒体解释称。

据悉，2021全年越秀地产可销售货值大概1866亿左右。林昭远指出，以60%去化率及下半年供货情况，越秀地产有信心完成今年1122亿元的目标。

从更长远的角度，问及近三年销售增长预期，林昭远则还是秉持以往的谨慎态度。

“我们应该会在行业的平均中档速度水平以上去做一些铺排，因为以我们的规模来说，目前还处在千亿级，在这个基础上稳中求进，按照行业的增长速度或者略高一点，可能是比较合适的。”

他强调，总体的定调还是稳中求进。

拿地与杠杆调节

稳，应该是各类红线与收紧信号下，不少房企的主要诉求。

不过在拿地端，上半年同样以调控为出发点的集中供地政策，则促进了土地市场的火热，也引发了一系列关于联合拿地以及退地的乌龙。

越秀地产无疑是上半年集中供地中拿地积极度较高的一个，如在广州第一批集中供地成交的42块地中，越秀地产便拿了7宗；此外还实现首进北京、南通、宁波等地。

对于上半年集中供地中的表现，林昭远表示，确实取得了比较好的成绩，同时公司也加快了开发，有一些地块应该能在今年产生销售贡献。

提及经验，他笑称“积累了什么经验可能也谈不上”。

林昭远总结指出，首先是选好地，选地的策略很重要，比如这个地是否符合公司的要求、竞争激不激烈；同时，还关系着投资标准的安排。在这一点上，越秀地产还须加强对前期拿地的产测前置，实现更精准地拿地。

整个拿地力度看，越秀地产上半年新增500万平方米土地，总土地支出为232亿。其中大湾区占比52%，华中占比11%；以城市来看，广州新增251万平方米，占比一半，其中包括新增了一个位于广州新塘的TOD项目。

截止到6月30日，越秀地产总土地储备为2809万平方米，同比增长18.9%。

按此计算，上半年越秀地产拿地销售比接近49%，相较以往投资强度有了提升。

对此林昭远表示，出现上述现象的原因之一便是集中供地概念，改变了以往“点点滴滴”拿地的节奏；二是因为51%的新增土储通过勾地或者是合作形式，刚好也铺排在上半年进行获取，因此拿地金额相较以往大一些，但总体还是按照全年的投资强度进行铺排，以销定投。

“我们每年都有投资强度的安排，以目前的杠杆水平来看，我们会铺排在40%到50%。市场好的时候，资金充裕的话，会达到60%。”林昭远对观点地产新媒体表示。

对于市场盛传监管要求房企拿地销售比不超过40%的消息，林昭远则表示：“我们没有收到这方面的通知，网上的消息也只是传言，具体的文件也没看到。”

不过他强调称，越秀地产会保评级、保三道红线、以销定投来安排投资机会。

另据观点地产新媒体了解，上半年越秀地产资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.4%、49.8%和1.8倍，继续保持行业难得的三道红线绿档达标。

拆分若干数据来看，上半年由于销售现金流的流入等，越秀地产持有现金相比年初上升了7.2%至400亿元，还是比较充裕。

但同时，总借贷水平相较年初有了10.1%的上升，因此带动三道红线的指标相应有所变动。在747.2亿总借贷中，以人民币结算的银行借款及票据从485.76亿元上升至540.55亿元，同比增长11.3%。

而将这些变化联系到目前越秀的拿地力度，也就有迹可循——与那批在调控环境下降速的高杠杆企业相比，全然是两种不同的心态与心境。

“我们的杠杆还有一定空间，这个空间是我们的机会，总体上会保持稳健的速度进行铺排。”林昭远称。

相较其他房企，支撑越秀目前适当加大杠杆的原因，在于其处于低位的融资水平。据悉，今年1月份越秀地产发行了6.5亿五年期和1.5亿十年期两笔美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%，创下越秀境外发债成本历史新低。

财报披露，上半年，越秀地产平均借贷成本同比下降26个基点，继续维持穆迪、惠誉投资级评级。

以下为越秀地产2021年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：可否介绍一下未来3年的目标，包括在规模增速上有什么规划？

林昭远：总体上也没有说一定要达到什么样的目标，我们应该会在行业的平均中档速度水平以上去做一些铺排。因为以我们的规模来说，目前还处在千亿级别，在这个基础上稳中求进，按照行业的增长速度或者略高一点，可能也是比较合适的。

当然也要看市场的机会，如果机会好一些，铺排可以加快一点，但总体基调是稳中求进。

现场提问：现在很多企业都在三道红线的要求下收缩债务规模，发展有一定的降速，但是这样对一些企业来说可能也会失去机会，越秀对这件事情怎么看？

林昭远：发展速度的问题，每个企业的情况有所不同，特别是前期可能相当一批杠杆比较高的企业，在目前金融政策要求下，进行适当的降速，也符合他们的特点。

我们还是保持稳健的增长速度，因为我们企业一直以来比较稳健，符合投资级的评级，三条红线没有压到。从我们的杠杆角度，还有一定的空间，这个空间是我们的机会。总体上还是会保持稳健的速度，去进行一些铺排。

现场提问：今年前7个月完成率没有达到一半，是什么原因？会否调整全年销售计划和目标，下半年可售货值是多少？

林昭远：我们上半年总体完成目标的42%，确实从时间进度看没有达成，因为今年疫情的反弹对销售端有一定影响。

我们在广州的占比比较大，超过了50%，今年疫情反弹，还有广州的调控，暂停了一些预售证的发放，对销售有阶段性的影响。但总体从今年的目标角度，我们有信心完成年初制定的1122亿的目标。

从供货角度，本来今年供货也是按4：6铺排的，大的货量是排在下半年，所以计划完成情况和年初铺排的生产节奏也有一定关系，全年可销售货值大概1866亿左右，按60%去化即可达成今年的目标。

从目前供货情况来看，还是符合我们预期的，有信心完成今年的目标。

现场提问：今年以来我们关注到越秀拿地比较积极，有消息称监管要求房企拿地销售比不超过40%，请问公司下半年拿地计划是否会做出相应调整？能不能透露一下具体安排？

林昭远：我们每年都有一个投资强度的安排，以目前的杠杆水平来看，我们会铺排在40%到50%。市场好的时候，资金充裕的话，我们会达到60%。

我们的投资强度总体上是按照以销定投进行铺排，至于不超过40%的要求，我们没有收到这方面的通知，网上的消息也只是传言，具体的文件也没有看到。

我们还是会保评级、保三道红线、以销定投来安排投资机会，这是公司总体上的策略安排。

现场提问：此前滨江表示今年要在广州和杭州两个城市与越秀各有三个合作项目落地，目前除了星航项目以外，其它项目有没有具体进展？

林峰：关于和滨江的合作，一个是要视双方获取土地的情况，要符合我们的投资标准，然后才开展合作。

目前我们合作了一个星航项目，随着下半年广州和杭州的集中供地推进，包括集中供地过程中应该会有一些政策的变化，如果有机会，也符合投资拿地标准，我相信应接下来还有合作机会。

当然这个要看双方投资的标准、要求能不能达成一致，我认为还是有机会的。

现场提问：今年广东市场出现了不少比较严格的调控政策，公司怎么看目前广州市场的情况？会不会做出一些相应的销售等方面的策略调整？

林昭远：纵观全国来看，广州市场还是一个非常健康的市场，应该也是可以让开发商赚钱的市场。

从广州GDP来看，上半年的增长、产业的导入，应该对广州的人口流入、对住房的需求，我认为应该带来了一定的正面影响。

另外，今年广州市积极供地，从第一批集中供地来看，广州的供地占全年比例也是比较高的，同比数也是比较高的。

从市场角度，确实还是比较健康的，有一定的活跃度，这是一个比较好的市场。

调控方面，我们作为开发商，对调控也已经习惯了。调控要么控制供应，要么控制需求，从广州的角度，这一轮也是针对目前的市场情况，对一手市场、二手市场都从供应端、需求端、价格端进行了适当的安排，我认为还是比较正常的。