越秀地产:“6+1”扩储与以销定投

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

从第一批集中供地完成，到坊间传闻房企买地金额新规“不得超过销售额40% ”，再到第二批供地中止政策性“打补丁”，都将房企拿地框定在了一定的范围内。如何在这严丝合缝的规则中，拿好地、不拿贵地，成为房企今年关注的热点。

在各家房企举行的线上业绩会上，拿地问题稳居2021年“话题榜”。在今年广州第一批供地成交的42宗土地中，越秀地产占据7席，成为了名副其实的赢家。

对于如此之高的中签率，管理层在越秀地产8月18日举行的线上业绩会上解释称：“上半年越秀在勾地方面取得了一些成绩，有一些属于合作勾地性质，经验谈不上，但选好地是我们的要求，在投资前要加强前期客户定位及铺排。”

据了解，越秀地产采用的是以「6+1」多元、特色增储模式，以公开竞拍+TOD、城市运营、城市更新、国企合作、产业勾地、收并购7中拿地方式进行扩储。

差异化及合理的拿地策略是保证利润的前提，同日越秀地产公布的半年业绩说明了这一点。

半年报显示，越秀地产上半年实现营业收入242.4亿元，同比增2.2%；归属股东净利润23亿元，同比增15.3%；核心净利润约为人民币21.0亿元，同比上升5.6%；期内累计合同销售金额约为人民币473.8亿元，同比上升26.1%，完成全年合同销售目标人民币1122亿元约42.2%。

期内，越秀地产在大湾区实现合同销售金额为约人民币336.7亿元，同比上升50.4%。派息方面，董事会建议宣派2021年中期股息每股 0.326 港元(约合每股人民币0.271元),按港元计算同比上升 14.4%。

以销定投

针对目前市场“监管企业拿地金额不能超过销售额的40%”及土地收并购问题，管理层表示，集中供地能够有效控制地价，越秀地产将坚持“以销定投”的策略，安排自身拿地的铺排。

“目前市场企业的形态不一样，收并购机会也会多一些，我们也在通过多渠道投拓，在非公开市场进行拿地和收并购。”

就上半年越秀地产表现来看，上半年越秀地产运用多元化、“6+1”增储模式，分别于广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增 23 幅土地，总建筑面积约为500 万平方米，约 51%以非公开市场模式获取，其中 TOD、「城市运营」、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

具体布局方面，越秀地产采用的是“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入北京、东莞、宁波、毕节 4 个重要城市。

截至2021 年 6 月 30 日，越秀地产在全国战略布局 25 个城市，总土地储备约为 2809万平方米，其中，大湾区土地储备占总土地储备约 54.6%。

就TOD项目来说，上半年，越秀地产成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一个 TOD 物业项目，新增TOD 物业项目土地储备 21 万平方米。

截至 2021 年 6 月 30 日，越秀地产共拥有6 个 TOD 物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到 406万平方米，约占本公司大湾区土地储备的 26.5%和总土地储备的 14.5%。

值得一提的是，越秀地产 TOD 物业项目在上半年保持良好的销售表现，上半年共实现合同销售金额约人民币 76.0 亿元，同比上升 50.7%，其中，品秀星图和品秀星瀚分别实现合同销售金额约人民币 25.0 亿元和 25.3 亿元。

“强研究、精规则、熟政策、严标准、优结构，重点投向快周转项目，优化土储结构。”管理层称，越秀地产的目标是成为大湾区第一、全国领先、国内最有影响力的TOD开发企业。

多元扩流

作为房企重要的财务指标“三道红线”是衡量房企是否健康、安全的标志。

就上半年来看，越秀地产做到了零踩线。数据显示，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 69.4%、49.8%和 1.80 倍，保持「绿档」达标。

为了优化债务年期组合和债务结构，越秀地产积极拓展多元融资渠道和方式，让融资成本持续降低。

具体来看，2021年上半年，越秀地产成功分拆越秀服务于港交所挂牌上市,上市及行使超额配股权后的所得款净额约港币19.6 亿元。截至7月26日，企业持有越秀服务 66.92%股权。

上半年，越秀地产于境外成功发行 6.5 亿美元 5 年期和 1.5 亿美元 10年期美元债，票面利率分别为 2.8%和 3.8%，融资成本创本公司境外发债的历史新低。上半年，本公司平均借贷成本同比下降 26 个基点至 4.45%。

现金方面，截至2021年6月30日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币 400.0 亿元，较年初上升 7.2%，资金流动性充足。

对于未来的融资计划，管理层表示：“会按照越秀既有的节奏、信用及资产，按照回款的节奏进行融资计划。”

据了解，未来越秀地产将坚持“商住并举”的发展策略，实现越秀地产——越秀房托“双平台”常态化互动，继续深化与广州地铁的合作，实施“一城一策”“一项目一策”的精准营销策略，多方式、多渠道加快物业销售和现金回流，提高销售去化和回款率。

谈未来三年发展：稳中求进

对于下半年房地产市场的判断，管理层在业绩会上指出了四点，即政策保持稳定，市场持续分化，土地加大供应以及金融维持收紧。

对此，管理层对未来房地产的发展的判断是，房地产整体行业规模发展会减缓，未来行业整会处在一个存量市场，但是十几万的房地产市场还是比较大的，未来行业的主基调是稳房价、稳地价、稳预期。

对于越秀地产的发展，管理层透露则透露。“未来三年越秀地产的规模增长会保持在行业的平均增长速度或略高的水平，如果市场机会好，不排除可以加快，但总体基调还是稳中求进。因为越秀地产现在处在千亿级的规模，未来也会看市场机会。”

针对广州疫情是否对销售造成影响：管理层则表示，疫情发生在5月份，影响不是太大。

“目前的供货情况是在1866亿元左右，我们还是很有信心完成今年的销售目标。”