标普：销售资金监管加强或催化房企流动性风险
来源：观点地产网 2021-08-17 16:23:18
8月17日，住房和城乡建设部等8部门近日联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，强调加强对挪用交易监管资金的整治。
标普信评认为，在此背景下，后续全国各地将逐步加强对房地产销售资金的监管，这或将增加部分房企的流动性风险。
标普认为，母公司报表中的流动性指标或是考量房地产开发企业流动性受资金监管的影响的一个有价值的视角。尽管仅参照母公司报表中的流动性指标可能会低估房企对项目公司现金流的支配能力，但在不断加强的资金监管之下，母公司持有的流动性资产确是偿还母公司债务的最可靠和直接的来源。
标普观察到，房地产开发企业以现金短债比表征的母公司层面的流动性压力普遍高于合并口径，这或提示当房企面临较为严峻的外部融资环境时，其偿债能力与合并报表显示的情况相比普遍偏弱。
这主要是由于房企母公司一般不承担房地产项目经营职能，直接现金流入少，但可能作为融资主体，具有到期偿付义务，而项目公司的经营和资金较为独立，本身也具备一定融资能力。但在交易资金监管趋严的背景下，项目公司资金可能无法进行自由调配进而作为流动性来源用来覆盖短期债务。
标普信评认为，在更加严格的销售资金监管下，高杠杆房企可能无法获得充足的自由现金支付集中到期债务，出现信用事件的风险较高。这主要是由于在当前偏紧的融资环境下，受到近期房企违约事件影响，金融机构的谨慎态度可能导致财务状况不佳的房企面临更艰难的再融资环境。
标普认为，潜在主体信用质量较好的企业具有较强的竞争优势和较大的融资空间，这些房企面临的流动性压力较小。
还注意到，在标普信评测试的近100家房地产开发企业样本中，潜在主体信用质量越好的房企以现金短债比衡量的母公司层面流动性越好。
2020年末，潜在主体信用质量在AAspc类及以上和Aspc类的房企的母公司期末现金对短期债务的覆盖程度分别维持在1.3倍和0.9倍左右，潜在主体信用质量较弱、在BBspc类和Bspc类房企的这一指标分别为0.6倍和0.4倍，而出现违约事件的房企这一指标整体则快速恶化。
以蓝光发展为例，该公司的这一指标在2017-2020年末分别为3.68倍、1.87倍、0.15倍和0.09倍，下滑趋势明显。标普认为这可能显示出该房企由于销售增速下降，销售回款进度弱于资本支出强度，持续存在资金缺口，整体资金链紧张。
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