5000万平米旧改，加装电梯1万台，租赁住房占比40%！上海住房发展“十四五”规划亮点多

“让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感”！上海市政府今日公布的《上海市住房发展“十四五”规划》（简称“《规划》”）提出这样“住有宜居”的目标。

针对该目标，“十四五”时期，上海将从中心城区住房改造、房地产金融审慎管理、房产中介机构整治、加大租赁住房供应等多个方面具体落地：实施约5000万平方米旧房改造；既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设100个“美丽家园”示范小区；推行房地产经纪从业人员实名制挂牌；供应租赁住房占住房供应总套数的40%，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系；新增供应各类住宅用地4000公顷、商品住房4000万平方米；提高轨道交通站点600米范围内租赁住房占比......

上海发布住房发展“十四五”规划

8月13日，上海市人民政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》，其中中心城区住房改造、房地产金融审慎管理、房产中介机构整治、加大租赁住房供应等均成为市场关注热点。

针对上海住房发展，《规划》的总体目标中提到，“十四五”期间，上海将以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求，让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感，更好服务人民城市建设。

到2022年底前，上海计划全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；本规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。“十四五”时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设“美丽家园”示范小区100个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30%。

在房地产经纪领域，《规划》表示，将进一步优化房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。实施分类管理，加强房地产金融市场监测分析，防范房地产金融风险。加强商品住房项目销售全过程监管，加大房地产中介机构专项整治力度，严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为。提升房地产经纪行业自律水平，发挥行业协会作用，完善从业人员信用管理和教育培训机制。推行房地产经纪从业人员实名制挂牌，强化房地产估价机构人员、房地产估价行业监督管理。

对于住房租赁体系，上海在“十四五”期间将加快促进租赁住房有效供应，加大保障性租赁住房推进力度。聚焦不同群体的租赁需求，实现租赁住房精准供应。切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

布局规划方面，上海将落实“中心辐射、两翼齐飞、南北转型、新城发力”空间格局要求，按照独立的综合性节点城市定位，郊区新增住房重点向临港新片区、长三角生态绿色一体化发展示范区、虹桥国际开放枢纽、五个新城等集聚，更加突出产城融合、职住平衡；中心城区加快推进旧区改造和旧住房更新改造，实现住房与城市建设、公共服务设施配套、城区功能提升的联动发展。

住房用地供应方面，《规划》提出，“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。强化供需适配，在重点区域，适当提高居住用地占城镇建设用地的比例、轨道交通站点600米范围内租赁住房占住房供应的比例。

此外，上海还将推进住房领域数字化转型。加快完善房管信息系统集成平台功能。加快推动住宅小区智能感知设备、智能配送设施等新型基础设施建设，推动物业服务线上线下(行情300959,诊股)融合发展。不断丰富数字化应用场景，继续完善城市网格化管理平台中的群租整治场景、住宅修缮监管场景和历史建筑保护场景。加快开发建设廉租房供后管理场景以及房屋安全隐患排查整治场景。

从“住有所居”到“住有宜居”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比“十三五”期间的上海住房市场，“十四五”规划有两个内容值得特别关注。

第一，在发展目标方面，其明确提及“住有宜居”的内容，而十三五其实是“住有所居”。这个地方的表述转变，实际上强调了“宜”的概念，也体现了对于居住品质提升的考虑。

第二，在住房发展方面，明确提出了重点任务，且把“持续构建住房租赁体系”放在第一位。这和十三五更强调“增加城镇住房供应总量”等表述是有差异的。这也说明十四五阶段对于此类产品的供给和发展将给与更大的支持。尤其是提及了“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系的内容，对于租赁市场的发展规律和规划更加清晰到位。

严跃进认为，对于房企来说，关键要结合后疫情时代下的市场机会，关注数字化等新技术对于房地产市场的影响。而且要结合近期的房地产调控尤其是类似供地计划的调整等，积极形成更为科学和具有匹配度的房地产政策。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，此次《规划》亮点颇多。首先，指导思想里面提到“市民（新市民）、青年人”，以往需求端很少提到这部分客群。在城镇化快速推进的现在，新市民也有居住需求。同时，城市发展离不开新市民、青年人的贡献。今后市场提供的产品会向能满足这部分客群需求调整，甚至租金或者价格也会有相应优惠。

其次，购租并举中提到“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，要使租客安心租房，买房和租房之间的权利落差不能太大，否则还是会倾向于购房。购房需求减少，供给的压力就小，房价上涨压力也就没那么大了。《规划》中对于房屋租赁给予大量篇幅，说明关注程度在提高，并且提到很多具体目标和实质举措，预计租赁市场发展将得到快速推动。

卢文曦认为，《规划》中提到“推进住房领域数字化转型”，数字化对今后管理将提供便利，提高效率。另外，“提高住房整体品质”方面，注重住房品质一方面可以遏制买卖双方矛盾，同时提高品质也是行业长远发展根本。

中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟认为，《规划》提出完善七位一体的住宅小区综合治理体系，明确将物业服务企业纳入社区治理共同体建设中，突出物业管理行业在社区治理中的地位，鼓励其发挥更多协同作用。