首轮集中供地后 恒基与老朋友旭辉共享“胜利果实”

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

最近，老牌港资恒基地产又和旭辉“打得火热”。

8月2日，恒基地产(00012.HK)与旭辉控股集团(00884.HK)签订合作协议，双方将就重庆市的土地项目成立合营企业，以共同开发项目。

根据合作协议，恒基地产通过增资方式收购旭辉重庆项目公司50%股权。增资完成后，重庆项目公司将分别由旭辉控股及恒基地产拥有50%及50%权益，并由旭辉承办地块开发。

这套流程于恒基、旭辉而言十分熟悉。在刚刚过去的7月份，恒基先后以同样的增资入股方式与旭辉成立合营公司，共同开发旭辉旗下位于成都、佛山、天津的多宗地块。

事实上，港资房企恒基与内房旭辉早已是生意场上的“老朋友”了。双方最早的合作要追随至2013年。当年7月、12月，恒基中国先后两次与旭辉签订协议，共同开发位于杭州市余杭区地块以及位于上海市闵行区虹桥商务区的地块。

上述两个地块均由旭辉操盘，分别开发成如今的恒基旭辉府、恒基旭辉中心，且取得了不俗的销售成绩。期间，时任恒基地产董事局主席的李兆基斥资4.05亿元入股旭辉控股，更为双方的合作“锦上添花”。

此后，双方的合作更加频繁。2016年，旭辉从彼时欲“撕掉内地”标签的恒基手中取得了苏州、宜兴及长沙等地约9个项目部分权益。这些项目在旭辉华东区域扩张过程中起到了不小的作用。此外，双方还将住宅项目领域的合作延伸至商业项目。

2018年，恒基又看好内地的房地产市场的发展，欲“重回内地”。此时的恒基一改往日自己“慢开发”的模式，直接将“加强与内地房地产开发商合作发展住宅项目。以集团品牌信誉、管理经验及财务实力，结合当地发展商的市场信息、开发效率及成本优势，让发展项目回报进一步提升”写进年报中。

彼时，旭辉正在冲击千亿的路上狂奔，引入合作方共同开发手中的项目是其惯有的操作。在林中看来，与著名大型优质开发商合作的发展战略，以取得协同效益及分散财务风险，进一步提升公司财务实力和盈利能力，为股东和合作伙伴提升回报。

于是，不缺钱的的恒基与想扩张的旭辉“你引入我“或者”我引入你”，在项目合作上“更上一层楼”。

据焦点财经不完全统计，从2013年合作开发的杭州恒基旭辉府开始，在内地联手合作十余次，合作项目遍及上海、杭州、苏州、长沙、安徽、厦门、成都等一二线城市。

但是，今年双方在一个月内接连成立4个合营公司的合作频率，却是八年合作之最。

而这要从首轮集中供地说起。

今年2月末，土地市场迎来“集中供地”模式：22个重点城市，全年分3批次集中统一供地，直接令土地拍卖由此前的超市模式，进入赶集模式。

4月，22城首轮集中供地的大幕拉开，吸引众多房企积极参加。恒基地产作为为数不多活跃在内地港资房企，自然不会放过这次机会，先是联手龙湖将北京通州副中心0302街区6002地块报价推至上限价，后又与旭辉组成联合体积极应价厦门湖里2021P03地块，但最终“颗粒无收”、悍然收场。

与之相反，旭辉在首轮集中供地中披荆斩棘，在多个热点城市开启“扫货”模式。据焦点研究院统计显示，旭辉以129.75亿元的成交价，斩获了74.04万平方米土地，跻身首轮集中供地房企拓展力TOP20。

只不过，129.75亿土地价款及项目急需开发的资金对于踩中一条“红线”的旭辉来说不是小数目。引入合作方的需求对于“合作之王”旭辉来说自然不言而喻。

于是，两个拥有着合作基因的“老朋友”又牵手了。

根据8月2日协议，恒基与旭辉将联合开发重庆项目。该项目位于庆市渝北区两路组团E分区E01-8–5、E01-9、E01-8–6、E09-1–1住宅地块，占地面积10.27万平方米，规划建筑面积15.4万平方米，是旭辉于重庆首次集中供地斥资19亿拿下的地块，溢价率57.21%，成交楼面价12337元/㎡。

根据7月20日协议，恒基将与旭辉联合开发天津3宗地。这些地块是旭辉在天津首轮集中供地中先后竞得的天津东丽区津东丽程（挂）2021-004、006、005号（程瑞路B、C、D）。三宗地块总代价总价合计21.94亿元，溢价率为15%、28%和20%，成交楼板价依约为11377元/㎡、13992元/㎡和12385元/㎡。

据统计，恒基、旭辉就合作协议进行交易应付的资本承担预计约40亿元。同时，双方的合作版图也因此拓展至成渝都市圈和京津冀都市圈。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜表示，于恒基而言，与旭辉合作而不是直接参与土地招拍挂，有利于控制自身的投资风险和获得投资机会。港资房企风格普遍都相对保守，很难在公开市场区以高价去争抢土地。但是港资房企一般都财务相当稳健，负债率很低且拥有较大的现金储备和成本很低的融资资源，通过与内地企业合作可以获得适合自己的投资机会。但是港资企业一般也倾向于单项目获利模式而非高周转模式，与依赖于高周转模式的内地合作方的配合度会成为未来合作中的潜在冲突与风险。