对话陈方勇:地产觉醒“新逻辑”

【编者按】“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

从MCN机构遥望网络、马云第一个合伙人何一兵的脸脸、阿里的太极禅苑，到张蓓的十里芳菲度假村落，再到新晋人气地标天目里，这些现象级产品迎来了一批地产“取经人”。

杭州，是他们走访的第六个城市。

带队人之一是陈方勇，他们的HuanXin聚集了一批渴望转型升级的地产高管学员（他们称之为“Xin使”），每到一个城市，都会实地探访、解析一些潮流地标或人气项目。

这些产品很难与地产关联起来，但恰恰是与地产未来相关的，是未来需要的内容。

参与走访的Xin使每期仅有二十多个人，他们对人数限制很严格，为了决绝混圈子的现象出现，每一期的学习班招人都有一个共同逻辑“三生融合”，即生命、生活、生意。

“宁缺毋滥！仅是为了做生意来搞关系，是很难长久的。Xin使之间要有相同的价值观，当前地产行业已经进入下半场，走到了转型的关键口，大家有共同的困惑和焦虑，想要寻找一个新方向，以及对自己人生的新思考。”

所以，每一次走访参观的项目都很前卫潮流，看似与地产无关，实则对地产高管们启发很大，如第一期走访上海时参观蔚来汽车、B站、潮流新地标TX淮海，后续的北京首钢园、SKP-S、同仁堂知嘛健康，西安的袁家村、大唐不夜城、长百新市、小寨赛格，成都的猛追湾、麓湖、玉林社区，深圳的腾讯总部、中城新产业、南头古城等。

它们都是现象级企业或项目，难道都是用钱砸出来的吗？不是！毫无疑问，它们肯定做对了什么，我们需要探讨和发现这些新商业模式背后的逻辑。

中国城市更新论坛秘书长、HuanXin联合创始人 陈方勇

地产新逻辑

走访是发生在疫情之后，但想法却源于疫情期间，当时是商场圈的至暗时刻，但线上的私域流量却异常火爆，这引发了陈方勇的思考：

“商业可以脱离平台，脱离渠道，甚至是脱离空间吗？如果是这样，那线下的存在还有什么意义！”

他走进了死胡同。

之后的半年，陈方勇一直在纠结，碰见懂行的人就拉着聊天。为了验证其中的道理，他自己还曾在朋友圈直播带货。

“线下玩法确实有一定的逻辑存在。反过来看，实体商业也并没有到绝望的时候，但老路一定是走不通了。”经过一番思想碰撞和亲身实践，陈方勇解开了这个困扰他许久的矛盾点。

结论是：之前纯粹的甲乙方关系，靠地段和靠流量的玩法，放到现在的商业运营中是有问题的，以后商场与商户需要共同营造流量，是一种共生的关系。

陈方勇将之称为 “商业从Xin出发”，主要包含三个“Xin”：第一，从内心出发，要从用户思维考虑，摒弃旧有的甲方思维；第二，芯片的“芯”，商业路径和方式要不同，坐等客户来的老路要变换；第三，新旧的“新”，需要有能够与新消费人群对话的东西，只有找到新生才能焕新。

回归到地产本身，地产未来大量的存量该怎么办？

“房地产逻辑肯定走不通了。”陈方勇和他们的Xin使们走访了六个城市后，发现房子是绝对不缺的，那么大量过剩的房子最后要干什么，这是一个很重要的事情。

在他看来，政府层面也在觉醒，更喜欢能够带来产业的房企。一个明显的转折就是土地财政的终结，这个政策出台的一大目的，就是要推动城市未来土地财政转型，须向产业财政和人才财政靠拢。另外一个转折，则是“集中供地”。

集中供地“抢地潮”下，房企为了补充“弹药”陷入“薄利抢地”甚至是“亏损抢地”的尴尬境地，多数房企为了维持规模增长，保证核心城市市占率，不惜牺牲利润也要抢到目标地块，利润空间有限。

杭州首轮供地结束后，滨江集团董事长戚金兴更是喊出“努力做到1%-2%的净利润水平”的话语。万科是率先提出“向管理要红利”的企业，但即便是万科这样企业的员工，也表示无可奈何，陈方勇与万科的朋友曾有过交流，他们也认为高价抢地“后遗症”明显，盈利难的局面或将长期存在。

北京首轮集中供地结束之后，陈方勇与他的业内好友曾讨论，30宗土地揽金1109.7亿元，最后可能赚到钱的土地不到10%。

相比之下，收并购、城市更新和产业勾地等多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已经成为很多企业业绩增长的新引擎。

2021年，“城市更新”被首次写入政府工作报告。“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

“所以，城市发展也更希望具备城更能力的企业，愿意与城市共同发展，而不是像传统的快周转模式，房子盖完售罄后便结束了，前者更受地方政府的青睐，原有的房地产逻辑已经走不通了。”

在上海走访TX淮海时，发生了一件事令陈方勇印象颇深，有一名Xin使来自成都楼宇经济促进会，各个走访项目的具体情况，随时向领导汇报，B站面向Z世代的二次元文化、上海TX淮海的新消费模式都让他们眼前一亮，主管领导很快就亲自赶到上海实地考察对接，想要力邀他们去成都落地。

“能够带来产业，促进城市发展的企业，现在成了地方政府眼中的香饽饽。类似成都、广州、深圳、西安这种城市，已经走过了快速发展的阶段，到了要重新定位城市形象的阶段，需要向国际化发展，需要人才，需要产业的置换。”

“城市的发展逻辑在转变，不仅仅是在抢人，优质的企业也在被抢。”陈方勇表示，房企的思维也需要进行转变，这也是越来越多房企成立城市更新事业部的底层逻辑所在。

房企竞争要领

“现在房企参与城市更新，已经弱化关注企业的建筑能力，而是更重视其招商能力、运营能力以及产业的带入能力。”

在陈方勇看来，很多房企的建筑水平已经趋于标准统一，建筑质量相差不会太多，特别是TOP50房企。所以，想要在城市更新领域大放异彩，比拼的不再是建造水平，这已经成为了一项最基本的能力，有没有强内容、强产业和强市场更为重要。

潍坊市一个区的高层，曾经特意加陈方勇的微信，畅谈城市更新，其中一个话题很能支撑这个观点，该区有一个占地面积很大的城市更新项目，接活的企业很多，但都不是他们想要的，“这个活大家都可以干，但他们引入不了我们想要的产业”，陈方勇对这句话印象很深。

现在政府推出的很多项目，不再是PPP或者棚改的逻辑，而是城市更新的逻辑。所以，不仅是房企，很多金融机构也在成立城市更新团队，甚至也包括信托机构。

“但一定要区分清楚，城市更新不属于房地产范畴，城市更新属于拉动内需型，而房地产是属于风险防范型。”

二者的区别显而易见，“三道红线”为房企融资上了一道紧箍咒，而金融机构投资城市更新领域则是被鼓励的，差别很大。“

目前，国内首批9只基础设施公募REITS已经上市，涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等资产类型。在这种背景之下，很有可能下一批就是住房租赁REITs，这实际上就是为持有者提供了一条退出通道，对整个城市的发展也是一种改善。

所以，城市更新的本质是拉动内需。房地产其实是制造业逻辑，不断地买地、盖楼、卖房逻辑；而城市更新则不同，是服务业的逻辑，核心是在做服务。这一点，陈方勇与中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫不谋而合。在此前的采访中，苏鑫也向焦点财经表达了类似的观点。

“存量的事情不是建房子，而是在于你能不能抓到核心客户，有没有更多的人来为这个事情而买单，这个才是它的要义。”

城市更新是一条全新的赛道，想要成为有力的角逐者，需要具备强硬的实力，显然大房企更具优势。“但是，这个大与原来的大是不一样的，不是排名高、规模大的意思，而是指城市服务能力。”

谈到这里，陈方勇提起了万科，这些年参股普洛斯、并购印力、万物云从物业服务升级到空间科技服务等动作，就是在构建自己的城市服务能力，向城市服务商转型。

相比于万科，陈方勇更推崇左晖生前就已经启动的愿景集团，不仅是因为他个人对左晖的敬佩，更是因为愿景参与的劲松小区改造，已经成为了全国老旧小区典范，已经证明了自己城市更新的能力和实力。

陈方勇经常与愿景集团董事长陶红兵经常交谈专业、深度的问题，各个城市的垃圾处理问题是二人共同关注的话题，如果能够帮助解决这个难题，将会得到政府的认可，获得海量的在管面积。

二人偶尔也会闲聊，透过老陶，陈方勇对愿景有了更深入的了解，愿景不仅是城市更新企业，还具备物业服务的能力，目前的在管面积已经超过一亿平方米。

市场上都认为万科的万物云是最大的物企，可在陈方勇看来，愿景未来将会是最大的物企。愿景通过参与老旧小区改造已经管理了大量的小区，旗下的物业公司管理规模已经在呈现几何级数的增长。

而房企的物业管理空间，大部分被限制在母公司提供的项目里，即便通过收并购可以增强外拓能力，但第三方项目占比终归很小。愿景则不同，通过突出的城市更新能力参与城更项目后，可以接管大面积物业服务项目，而且还是政府买单，成长性很强。

“一旦获得认可，在管项目可能是以整个片区为单位增加。”

陈方勇将城市更新分为三类：第一，拆除重建。广东很多项目就属于这种，全部推到重来；第二，有机更新，或者也叫综合整治。就是在原有的基础上改造；第三，老旧小区改造。

在这种分类之下，房企参与城市更新主要有四个模式：

第一，广东模式。简单而言，就是一二级联动，以拿地为目的的方式参与，只是周期比较长；

第二，上海模式。也可以定义为有机更新，既在保留传承基础上做置换、迭代，又特别注重保留有趣的内容；

第三，北京模式。大多是政府主导，国企参与比较多，不是偏市场化的逻辑；

第四，未来社区模式。这是综合了新加坡、日本以及其他国家的一种新模式，实质上是城市重塑，整体上是一个城市运营的逻辑，目前国内还没有特别成熟的案例。

在这些模式之中，所以房企均有参与的机会，但是综合能力更强的企业，优势更大。比如地方政府主导的片区更新，中小房企参与的机会很小，也可以作为一个小插件参与，例如毛大庆的优客工场，就是在这个大蛋糕上以灵活办公作为切入点分享机遇。

“而在参与过程中，房企与金融机构的结合，将会是一个趋势和方向。因为金融就是房地产的血液，特别是具备资管能力的机构，可以提高项目的价值，更好的实现退出。”陈方勇最后表示。