金辉控股：利润率还需提升，债务压力或许不小

在规模与发展方面，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”，09993.HK）选择了后者，追求有质量的增长。不过，从目前来看，金辉控股的盈利质量并不是很好，还有改善的余地。同时，虽然在很短时间内完成了从“红档”向“绿档”的转变，但实际上，其背负的债务压力并不轻，这也可能会对其后续发展造成影响。

有望完成千亿目标

日前，金辉控股发布2021年5月的未经审核营运数据，连同合营企业及联营公司在内，5月销售金额约106.6亿元(人民币、下同)，较去年同期增长38.3%；建筑面积约53.4万平方米，均价2万元/平方米。金辉控股同时指出，今年前5个月总合约销售约447.8亿元，同比增长约70%；累计销售面积约261.1万平方米，均价约1.72万元/平方米。

根据克而瑞公布的“2021年1-5月中国房地产企业操盘榜TOP100”榜单数据，金辉控股排名第44位，较去年同期提升了2个名次。

金辉控股并未宣布2021年的销售目标，但公司管理层曾向媒体表示，2021年公司合约销售金额预计会突破千亿元。对比该目标，金辉控股距离实现千亿销售额，已经完成了45%。

按照目前的进度来看，金辉控股完成千亿目标基本无虞。在2020年业绩会上，公司管理层表示，公司2021年全口径的可售货值预计在1600亿左右，这1600亿包含了400亿2020年末的可售货值。预计上半年供应会超过40%，下半年接近60%，并且住宅占90%。

其实，在2020年，金辉控股实现销售金额距离千亿规模仅一步之遥，达972.0亿元，根据亿翰智库《典型房企销售业绩TOP200》，同比增速为5.7%，实现销售面积692.0万平米。

净利润率并不突出

在过去5年时间里，百强房企平均净利润率每况愈下，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得关注的是，利润率的下滑，是大小房企均需面对的困境，即便是宣称要“追求有质量的增长”的金辉控股，同样也要面对此类困境。

金辉控股过去几年的净利润率也一直处于下降趋势中。数据表明，截止2020年，其净利润率为11.00%，仅比2019年的10.40%稍有改善。在规模相当的房企中处于位置处于中游水平，与越秀地产相当，略高于远洋集团、蓝光地产等。与万科、中海、华润、龙湖、金地等头部房企相比，有着不小的差距。

此外，金辉控股的净资产收益率(ROE)也一直处于较低水平，近年来并无明显改善迹象。数据显示，截至2020年，金辉控股的ROE为14.50%，较2019年的14.90%，下降了0.4个百分点。根据万得资讯统计的100家上市房企中位列第43位，处于中下游水平。此外，在规模相当的房企中处于中游水平，低阳光城、宝龙、蓝光发展等。

债务压力或许不轻

在2020年下半年，金辉控股只花了几个月时间实现了“三道红线”全部达标，并成为首批“绿档”上市房企。但在这背后，其负债压力可能并不轻。

根据2020年报显示，截至2020年末，净负债率由2019年的166.9%下降至75.3%，剔除预收账款的资产负债率（双向扣除）由2019年的76.9%下降至69.0%，现金短债比（严格版）由2019年的0.5上升至1.1。这样的变化，一度让金辉控股成为2020年新上市房企中“唯二”的绿档房企。

但根据其2020年IPO时招股说明书数据，截止2020年4月30日，金辉控股依然踩中“三道红线”，为“红档”房企。但仅用了半年多的时间，负债状况全部得到改善，速度之快，令同行艳羡。

克而瑞研究中心指出，“三道红线”监管要求下，金辉控股主动降低对财务杠杆的依赖，至2020年底净有息负债同比显著减少23.8%至271.83亿元，并依托于成功登陆资本市场，提升了对常规融资渠道的议价，有效调整了债务结构。2020年末以信托为主的其他借款余额占比13.5%，同比减少19.6个百分点，带动期末加权融资利率改善至7.47%。另外，金辉控股通过以长换短的方式，缓解短期流动性风险，长短债务比优化至1.79。

这是否意味着金辉控股债务状况已十分健康了呢？可能无法给出这样的判断。根据历年年报数据显示，2020年金辉控股少数股权益为145.50亿元，而2019年少数股权益仅45.49亿元，同比猛增219.85%。此外，经计算得知，2020年少数股东权益占比达到40.29%。然而，少数股东占据的利润只有6.9亿元，仅仅占到全部盈利的18.06%。

从表面上看，少数股东花费了巨资，却只分得极少的利润，少数股东的权益占比和其获得的利润占比明显不匹配，莫非少数股东是“活雷锋”？非也，这是比较典型的“明股实债”特征。

目前，金辉控股债务规模持续攀升，截至2020年底，其负债总额已经达到1495.49亿元，资产负债率为80.55%。再加上“明股实债”，其背负债务压力或许并不轻。

或许是出于主动控制债务规模增长方面考虑，近期金辉控股在土地市场上的表现略显沉闷。克而瑞研究中心监测结果显示，2021年1-5月，金辉控股通过招拍挂获取16块土地，拿地金额149.82亿元，规划建面190.3万平方米，拿地销售面积比0.73，略高于2020年的0.62；拿地销售金额比约为0.33，相对较低，主要是金辉控股在首轮集中供地中，拿地力度较小，仅于北京和重庆有所斩获，更多的是在徐州、泉州、惠阳等三四线城市拿地，有意识地控制了投拓风险。