上市首日，全线上涨！专家：理性参与

6月21日，首批9只公募REITS正式上市，首日涨跌幅限制为30%，受到市场高度关注。截至收盘，新上市的9只公募REITs产品全线上涨，涨幅分化明显，合计成交18.6亿元。

其中，蛇口产园以14.72%的涨幅领涨，首钢绿能涨幅9.95%，其余产品涨幅均在5.9%以内。从成交额来看，中金普洛斯REIT以3.05亿元居首，盐港REIT首日成交额最小，为1.21亿元。

证监会公司债券监管部主任陈飞在21日的首批基础设施公募REITs上市仪式上表示，我国公募REITs市场建设迈出了关键一步。证监会债券部将着力支持运营成熟、现金流稳定、市场认可度高的资产依托REITs实现权益融资；坚持从严监管，净化市场生态；及时总结试点经验，加强关键制度完善，推动市场健康发展。同时，希望原始权益人、中介机构等市场参与者归位尽责，广大投资者正确认识产品特征，树立风险意识，理性参与投资交易。

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上市首日运行平稳

专家表示，从上市首日表现来看，首批9只公募REITs产品运行平稳。

在公开发售阶段，首批公募REITs产品曾受到市场追捧。5月31日，启动公开发售的首日，9只产品公众认购额度便远超分配上限，有效认购户数近150万，合计净募集资金超300亿元，5只产品公众投资者获配比例低于5%。

“认购遭到热捧并不等于上市就会出现大涨，公募REITs二级市场的价格走势和参与A股IPO打新的价格表现，其背后逻辑是不一样的。”某公募人士告诉记者。

富国基金也表示，公募REITs的投资标的与投资者所熟知的股票、债券不同，其投资方向主要聚焦产业园区、收费公路、仓储物流、污染治理等基础设施领域。虽然这些分红稳定、杠杆较低、长期回报稳健的行业能够为产品长期稳健运作提供坚实基础，但作为一种创新的金融产品，未来基础设施投资的前景仍没有历史验证，其所蕴含的未知风险仍有待观察。

中航基金首席投资官邓海清、中航基金固定收益部汪术勤同样分析，首批公募REITs的底层资产是具有持续经营能力的基础设施类项目，可以给投资者带来持续稳定的收益回报，但成长性与初创型或高科技行业的上市公司不可比。从企业经营基本面和成长性逻辑来看，公募REITs的内在价值稳定，不支持暴涨暴跌。

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理性看待投资价值

该选择哪种公募REITs产品作为投资对象？面对价格波动，应如何对待？成为近来大多投资者内心的疑问。

“投资者需在投资前对相关资产的商业模式、底层资产的项目质量以及价格的合理性进行充分分析和了解，保持理性投资心态。” 某公募人士告诉记者，公募REITs是以稳定现金流为特征的产品，价格出现暴涨或暴跌都会偏离基本面。面对价格波动，应充分考虑自身的风险承受能力，避免追涨杀跌，分享此类产品长期投资回报。

“投资者若期待资产增值带来的资本利得，可考虑侧重选择产权类的REITs项目。反观特许经营类项目，因需要把本金摊还算在分派率里面，往往有较高分红率。”上述公募人士表示。

值得注意的是，投资公募REITs可能面临基金价格波动、项目运营、流动性、终止上市风险以及税收等政策调整风险等。

中金公司(行情601995,诊股)研究部建议，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。由于公募REITs是典型的中等收益、中等风险金融产品，从国际经验看，产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

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市场规模有望超万亿元

“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，是“十四五”规划中关于公募REITs未来发展的部署。

基础设施公募REITs在我国的潜在市场规模巨大。在经历数十年的高速发展后，我国积累了大量存量基建资产亟待变现。以粤港澳大湾区为例，深创投与北大汇丰商学院联合发布的《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》报告显示，经初步推算，粤港澳大湾区可通过REITs盘活的不动产规模达34万亿元，从这些存量基础设施中筛选出5%到10%的资产进行REITs运作，对应的REITs市场规模就已经能够形成全球排名第二的REITs市场。

“对标海外成熟的资本市场，未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元。”粤开证券研究院首席市场分析师李兴预测，公募REITs有望进一步整合国有资产和地方资本，完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与到基建项目中来。

北京大学光华管理学院副院长张峥表示，公募REITs将有一个逐步推进的过程，在基础设施领域推进公募REITs试点不断积累经验、完善制度规则之后，还有望逐渐向其他领域推广，比如租赁住房REITs便有很大的发展空间。

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共同推动市场发展行稳致远

公募REITs作为我国基础设施领域投融资机制的重要创新，对盘活存量资产并进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义。但试点项目能否顺利起步，平稳发展，仍有待市场后续检验。这需要各方通力协作，冷静理性应对可能出现的各种问题，按部就班推动后续优质REITs项目申报工作进行。

对于监管机构而言，初期应对公募REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。上交所总经理蔡建春表示，加快REITs市场建设，优化完善REITs业务规则，做好REITs业务监管，加强投资者教育。同时，不断深化对REITs发展和运行规律的认识，及时总结试点经验，尽快形成示范效应。

深交所监事长杨志华表示，深交所将确保试点工作稳起步、开好局，与市场各方一道，共同将基础设施公募REITs打造成为主流金融产品，更好满足市场投融资需求。

对基金管理人而言，公募REITs长期平稳运行离不开基金管理人的专业化管理和精细化运营。专家表示，公募REITs 作为创新金融产品，其运营管理逻辑与传统基金存在根本性差异，产品要得到基金持有人认可，制定行之有效的基础设施资产运营策略、总结科学合理的运营管理方案、提供优质的信息披露内容均必不可少，这也对基金管理人提出了更高要求。

值得注意的是，虽然有大量成熟运营的优质项目作为储备，我国在公募REITs试点的路上还存在诸多亟待澄清和解决的问题，包括税收优惠、基础资产经营权转移、法律保障等。

华安基金首席经济学家林采宜表示，要培育公募REITs的市场环境，首先，税收政策要有相应调整；其次，公司型REITs的法律地位需要通过相应的法律法规明确；最后，在养老金递延纳税账户等一系列制度方面也需要不断完善，从而吸引长期资金加入。