物流资产价值如何“青黄”相接？| 谁是好公司

来源：观点地产网 2021-06-17 19:22:03

编者按：这一年，“集中供地”、“三道红线”等多管齐下，在寻求行业可持续健康发展的路上，给企业带来的是利润、转型、创新等多重考验。在挑战之下，不乏具有出色应变与稳健实力的企业引领时代潮流，而这，也是值得我们关注与研究的行业标杆群体。

地产风尚企业表现，正是观点指数研究院以全年影响力的维度与研究体系，对行业进行深入剖析，细数一年来对行业具有深远影响力、形成行业风尚的企业。

影响力指数系列通过长期对企业各种指标数据与市场表现进行跟踪研究，重点关注房地产行业下不同业态的财务运营、发展潜力、对企业及社会的影响力等几大指标，为房地产行业研究与投资提供参考。

在此期间，观点指数研究院策划系列栏目“谁是好公司”，正是为了盘点房地产不同板块的发展态势，寻找备受行业认可的风尚企业，以此作为“影响力指数·2021年度地产风尚企业表现”研究成果发布的序章。

（2021年06月17日）受惠于经济的快速发展，国内消费者的消费能力越来越强，而消费升级也一直在进行，涌现出更多的消费新需求。

市场的日新月异对仓储物流提出了更高的要求。调查显示，电商销售所需的物流面积是传统线下零售的三倍以上。另外，在中国经济转型和消费升级产业背景下，租户也更为多元化。

对于仓储物流行业来说，这既是一个挑战，也是一个机遇。

在去年的疫情压力下，物流地产呈现逆势上扬的态势。体现在业绩增长上，如截至2020年末，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入为18.7亿元，同比增长37%；宝湾物流实现营业收入11.8亿元，同比增长22%。中国物流资产实现营收7.99亿元，同比增长12.1%。

另外，由于国内仓储用地长期处于供需不平衡状态，使得一些位于核心区位的物流资产成为国内外资本追逐的对象。

在各大开发主体加紧物流资产的投资或收并购之时，将部分优质资产进行证券化或基金化，从而实现“投融管退”就成为了刚需。从海外的经验看，仓储物流资产一直拥有较好的金融属性，经营模式清晰确定、现金流稳定，是较适宜进行资产证券化的资产种类。不过，在2021年前，国内的物理仓储资产仅有进行CMBS和类REITS等债权型的产品发行。

这种现象在2021年得到改变。顺丰房托REIT在香港完成募集上市，而在大陆，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT作为大陆首批公募REITs也在5月31日正式向公众投资者发售。

在首批公募REITs资料递交并公示前，市场原本预计相当数量的合资格资产持有者会先采取观望的态度，不会将最优质的的资产装入，特别是对于国企来说，毕竟公募REITs涉及到了产权的转让。

而在募集说明书公布后，可以看到这三单物流地产REITs的底层资产相当优质，且具备相当的稀缺性。不过，尽管目前国内第一批REITs不乏企业拿出最优质的稳定收益项目，但放眼未来，后续能继续做大REITs规模的企业屈指可数。因此，业内人士指出后续要顺势形成基建类REITs潮并不容易，3-6万亿的市场规模来日方长。换而言之，物流基金仍有充裕的生存空间。

盛夏8月，“2021博鳌房地产论坛”将海南盛大开启。论坛期间，观点指数会继续发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，对开发行业、地产金融、产城、物流、养老、文旅等业态进行深度研究。

针对物流行业，观点指数将从营运、企业影响力、社会影响力等多维度综合评估行业内的物流地产企业，相关研究成果汇聚成“2021年度影响力物流地产企业”。届时近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚，共同见证行业荣耀与风采。