富力地产：今年后半程需发力，去库存压力依旧不小

广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）发布了2021年5月未经审核营运数据，不管是销售收入或者销售面积，都取得了20%以上的增幅。不过，对于志在冲击1500亿元销售目标的富力地产来说，在当前市场恢复速度超预期的大背景下，这样的表现其实不是很理想。因此，在接下来的半年多时间里，进一步加大销售力度，已是必然选择。此举除了完成销售目标，还能加快库存去化速度，以及回笼更多的资金。

销售增速不甚理想

日前，富力地产发布2021年5月未经审核营运数据。今年前5个月，富力地产总销售收入约524.7亿元，同比上升34%；销售面积约395.08万平方米，同比上升20%。其中，5月单月，富力地产销售收入约122.1亿元，环比上升26%，同比上升8%；销售面积约90.92万平方米，环比上升25%，同比下降3%。

根据亿翰智库监测数据显示，截至今年5月末，富力地产约525亿元的销售额排在第32位，只需再前进两个身位，就能跻身行业TOP30。

而实际上，富力地产今年前5个月销售增速不及TOP30整体水平。亿翰智库数据表明，2021年5月，房企的销售业绩呈现良好态势，门槛值仍然保持着稳定增长，并且持续创新高。其中，TOP20房企门槛值同比增速最高，达到76.3%，较2019年同期水平提升了39个百分点；TOP30房企门槛值增长较慢，但涨幅仍然达到53%，明显高于富力地产34%的增速。

一个多月前，富力地产管理层在2020年度业绩发布会上表示，公司今年协议销售目标为1500亿元，预计可售资源为2700亿元。由此来看，在今年前5个月，富力地产仅完成年度销售目标的34.98%。

虽然富力地产已经连续喊出“1500亿”目标，无奈后劲不足，屡屡冲击目标未果。自2017年以来，富力地产销售业绩已连续三年“原地踏步”，并无明显长进。虽然2021年再次喊出1500亿元的销售目标，但想要达成目标，下半年还需更加努力才是。

去库存压力不小

虽然2020年已经努力去库存，但富力地产库存压力依然不减。

从整个行业来看，库存规模逐步攀升。亿翰智库数据显示，2020年E50房企现房的规模已升至14959.94亿元，同比上升25.31%，明显高于存货的规模增幅。现房占库存比例超过20%的房企共有6家，其中就包括富力地产。

而从E50房企的平均现房占存货的比例来看，2020年现房占存货的比例有所上行，从2019年的10.92%上升至2020年的11.75%，房企去化压力较大。

实际上，为了去库存等方面考虑，富力地产在去年底曾憋出员工联名购房等“大招”，据报道，在去年底富力地产推出25周年感恩回馈活动，对于员工，最低7.5折，全国范围内不限套数，且不计入员工折扣优惠的购房套数内。此外，自付清全部房款一年内，每套房源可无条件享受免费更名一次，员工之间可以联名购房。

为加速快去化速度，富力地产在2020年采纳了弹性销售策略以应付年内不同的市场情况，包括平均售价（均价）优惠、大宗购买折扣、与第三方销售代理的策略性合作及实施销售奖励计划等措施。而实际上，富力地产2020年整体平均售价也因此减少10%至8600元/平方米的水平。

当然，富力地产也确实在库存方面取得了一些成绩。公司方面透露，2020年，富力地产库存卖了205亿。

短期偿债压力不小

虽然富力地产声称，其借款总额的年期组合在短期、中期及长期债项之间取得良好平衡，但实际上，占比达到4成的一年内到期负债，让它背负着不小的短期偿债压力。

数据显示，截至2020年末，富力地产负债总额为1597.3亿元，其中一年内、一年至五年内及五年后到期的负债分别为638.81亿元、752.56亿元和205.93亿元，分别占负债总额的40%、47%及13%。

进一步分析发现，富力地产两年内到期的债务总额高达952.16亿元，占负债总额的59.61%。如此庞大的短期债务规模，对富力地产短期偿债能力，形成了不小的考验。

其实，富力地产的短期偿债压力一直不低。在2020年6月底，富力地产短期负债一度高达748亿，而当时其手持现金仅360亿，手持现金仅仅能覆盖短期负债的一半左右，短期偿债压力巨大。当时，富力地产的现金短债比为0.48，创下了历史新低。

半年过后的2020年底，富力地产短期偿债压力仍旧不低。其现金短债比为0.63，距离大于1的合格线还有一定的距离。此外，其净负债率和扣除预收款后的资产负债率分别为130.2%、76.7%，均未达标。对比“三道红线”的监管指标，富力地产全部踩线。

为了偿还短债，富力地产不得不选择了利率较高的美元优先票据、企业债券，以“借新还旧”。在今年2月24日，富力地产发布公告称，将发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为到2024年到期的美元票据，拟将票据发行所得款项净额用于将在一年内到期的中长期债务再融资。此外，在今年1月，富力地产宣布发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率也达到了11.75%。