楼市调查 | “抢时间”的万科尖岗山地块与利润争夺赛

5月27日晚，深圳住建局一纸新房价格指导工作的通知，又引发房地产市场关于开发商在利润空间上的新一轮讨论。

位于深圳宝安豪宅片区的万科尖岗山项目近期备受关注，不仅是因其被称为“万科史上最快开工”的施工速度，还在于该项目可能会成为平衡项目成本与利润的效仿样本。

2020年11月的一个上午，万科以60亿竞得尖岗山限价地块，当天下午就传出其进场动工的消息。今年3月项目备案名为“万科都会四季花园”，并于5月10日开放展示中心，现场销售表示“最快6月上旬，项目将取得预售。”

另一方面，对于重点布局深圳的房企而言，高昂的地价叠加限价政策，毛利率受损尤其严重。

以上述项目的开发商万科为例，2020年房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。其中，包括深圳在内的南方区域营收占比最高，为28.11%。曾有市场传言称，其深圳市场是拉低整体毛利的主要成因。

不仅万科自身，面对不及从前一半的利润，耕耘深圳多年的不少房企纷纷“叫苦”，试图寻求新的可行性突破方向。

因此，充分利用高周转模式，就成为开发商寻求利润最大化的首选路径。此外，如何在高成本下合理地提高货值，也成为其不得不思考的命题。

而万科在尖岗山项目上的尝试，似乎给房企们打开了一扇新的窗户。

高成本与快周转

“现在的利润不如以前，只能进行快周转来充实其他项目，尽可能地增加规模。”谈及自家项目现状时，多名房企人士不约而同地发出相似感慨。

实际上，利润下滑成为房地产行业普遍现象。仅2021年一季度，A股124家上市房企归属于母公司股东的净利润合计为195亿元，同比下降16%。市场人士分析称，销售价格难以覆盖各项成本是造成部分房企利润下降的重要原因之一。

于深圳市场，开发商似乎更加有苦难言。6年前，信达地产以2.72万元/平方米的楼面价竞获坪山“地王”。而在今年5月21日该项目刚刚获批预售，备案均价4.2万元/平方米。分析人士评价称，“不提项目施工的费用，就是这么长时间的人工成本，这个价格可能刚回本，甚至亏损。”

与经历“持久战”的信达不同，万科、龙光、佳兆业等则选择了快周转模式。

2020年11月23日上午11点，万科以总价59.98亿元、可售楼面价6.51万元/平方米竞得深圳宝安尖岗山地块，而在当天下午就传出项目现场挂起横幅举行开工仪式的图片。有置业者在论坛帖子中打趣道，“就是拉横幅搞喷绘也需要不少时间吧，但万科做到了。”

时隔半年后，在今年5月13日的深圳首批集中供地现场，佳兆业以25.44亿元夺得与万科相邻的尖岗山另一宗宅地。同样地，拿地当天仅隔几小时后，项目便举行了开工仪式。

而在更早之前，2019年12月拿下深圳前海地块的龙光，从拿地到动工、预售仅用了8个月左右，涉资百亿。

如此看来，上午拿地、下午动工的“万科速度”不仅无独有偶，似乎也情有可原。

关键在于项目所处的“豪宅”片区。优质的土地资源及积极的消费圈层，这也是片区地价不菲的重要原因。据悉，深圳尖岗山片区曾被美国顶级奢侈品权威杂志《Robb Report》被列入《世界十大顶级豪宅区》，片区拥有尖岗山、平峦山和铁岗水库等六山两水四公园，自然资源丰富，且靠近南山前海中心和宝安大空港，地理位置优越，附近居民多为企业主及企业高层。

目前，整个尖岗山地区有包括中海、招商华侨城、新世界、越秀在内的6个项目，多为依山而建的150平方米以上的高端住宅、洋房和别墅等。

其中，越秀项目去年9月26日开盘，共推出了274套房源，含高层住宅210套，均价8.6万/平方米，单价区间在8-9.5万/平方米，总价区间在912-1345万/套。

反观万科都会四季的价格要稍低一些。根据地块出让要求，项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于8.33万元/平方米。这也就意味着，项目的利润空间将被挤压。

郁亮曾对媒体解释，公司一测算该项目净利只有4个点，不抢时间也会亏钱。

深圳市住建局消息显示，万科都会四季花园项目于2021年3月26日获施工许可，合同竣工日期为2023年1月13日。观点地产新媒体于近日走访现场时发现，项目楼体已出地面4层左右。

如此测算，该项目不久就可以达到“高层建筑主体施工形象进度达到总层数二分之一”的深圳商品房预售条件。

时间的争夺为降低成本换得空间，而在预售货值方面，万科也在不断努力。

提利润与增货值

万科都会四季花园展示中心的现场销售向观点地产新媒体介绍到，此次共推出70平方米-115平方米的4种“刚需”住宅户型，共计856套。当初有毛坯限价8.33万元/平方米，但此次皆为精装交付，预计价格仍在9万元/平方米以内。

处于“豪宅”片区却设有“刚需”配置，不仅可以足够“吸睛”，又因小户型总价低、易租售等特点，一定程度上提高了产品的流通性。

据《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》显示，预、现售商品住房设置精装修价格梯度。其中，毛坯均价8万元-10万元/平方米的项目，最高精装修价格在5000元/平方米。

但一名建筑商曾透露称，“精装房”装修成本能有1000元就已经到顶了，做个中等偏上的基础装修是绰绰有余的。毕竟市面上的“精装房”一般只包括地砖、墙面等，这些加起来用不了太多钱，而不包含在内的灯具、家具等，才是整体房屋家装最终的大头。

他继而表示，虽然在北上广深等一线城市，装修确实成本很高，但是在开发商集中大规模的装修工程下，实际上装修的成本就大大降低了。

另据一位业内人士向观点地产新媒体解释称：“精装交付在利润空间上的提高更多是房企具备更强的上下游整合能力，在装修上能有更低的成本，从而获取利润差价，现在这已经成为房企一个很重要的利润来源。”

除提高项目普通住宅产品的利润空间外，值得关注的是，据现场销售介绍，项目并无商业综合体规划建设，取而代之的是被称为“商业盒子”的类住宅产品。

实际上，根据出让文件，该项目宗地计入容积率的总建筑面积不超过189575平方米，其中包括住宅140480平方米、商业17600平方米。

因此有业内人士猜测，万科拿下宝安尖岗山地块后，其规划的类住宅方案获批，促使地块的商业面积盈利空间实现较大突破，让房企看到社区配套商业变现的可能性。而在此前，大部分深圳房企对于“商铺报建突破”并没有太大把握。

万科都会四季花园客户经理也向观点地产新媒体证实，项目确有“商办公寓”甚至“商办别墅”，层高5米4左右，在面积和得房率上皆比普通住宅多，因此价格每平也会略高几千元，但在配置上除了无法享有学区外与住宅并没有什么差别，而且不限购。

一名深圳房企人士指出，类住宅是开发商将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品，业内通常将其称为“商改住”，很多人也称其为“商住房”，并表示“这在深圳很常见”。

上述客户经理继而表示，尖岗山片区的业主平时会去往宝安中心、南山中心等商业集中带购物，更享受居住环境的安静与舒适，片区内几乎不设大型商业中心。

由此粗略估算，在万科尖岗山项目中，住宅产品加上类住宅产品的预售货值约达83亿元。

万科方面回应观点地产新媒体关于项目预期时称，项目的好坏还需要市场来验证，不可盲目判断。

此前有机构分析称，拿地售价比高并不意味着房企拿错地或拿了高价地，也有调整区域布局的因素。比如一些房企暂停在三四线城市拿地，而主要集中在一二线城市，因此整体拿地成本也会大幅上升。相反，地价售价比低也并不意味着未来盈利空间大，依然会发生流动性危机。

同在深圳5月13日的土拍现场上，万科与龙光在南山西丽的可售人才房地块胶着近2小时。有在场房企投拓部人士分析称，地块住宅面积不多，大概是20%左右，剩下的主要是商业面积。万科和龙光争夺不下，看中的应该是商业部分的货值。

如此看来，二者打量的或是与“万科都会四季花园”中“商办公寓”相似的获利路径。