正式启动！24日起"询价"：首批公募REITs限量发行

公募REITS产品的上报、获批、发行成为近期最受市场瞩目的风景。

备受瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日这批产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议，预计合计募集规模达到300亿左右。

此次是公募行业首次迎来一类新品种的发行，整体首批REITs均准备好发行事项，机构投资者和个人投资者可以准备布局。较为受到市场关注的是，这类产品发行类似新股发行，出现行业非常罕见的询价环节。

类似新股发行的REITs发行

首批9只公募REITs基金发布的公告来看，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还专门发了询价公告，凸显出这类产品的别具一格——类似一次新股发行。

具体从询价公告来看，目前这些产品询价范围大多在2元~5元之间，但也有高至8元~14元，而多数产品询价时间为5月24日，也有是5月25日。

从发行流程来看，REITs基金将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。目前REITs基金初始募集基金总额以及战略配售的份额也显示出机构的热情度。目前这9只产品的战略配售比例均超过55%，比较高的有首创水务、普洛斯、广州广河、浙江杭徽的战略配售比例高于70%，显示出一批机构投资者的看好。

而针对个人投资者的份额来看，这9只产品认购占公开部分的比重在15%~30%左右，达到30%的有张江REIT、盐港REIT。

正因为此次发售类似一次新股发行，参与首批产品发行的基金公司和渠道方都做足准备。富国基金表示，进行线上线下(行情300959,诊股)投资者教育宣传，包括产品海报、新闻稿和公众号的投教文等，并于5月21日进行路演直播，四方机构在线回答投资者疑问。针对机构投资者主要阐述费率、起购点、产品期限和申赎规则等，针对公众投资者侧重产品特点、申赎规则、交易规则、明确风险提示等。

“对投资者来说，公募REITS确实产品结构等信息复杂一些，从线上线下两条线覆盖投资人。”东吴基金相关人士表示，线上方面，从传统的公司官网、到直面公众的官微、再到以流量覆盖面广的第三方互联网平台等，专门搭建了公募REITs相关的投教专栏，做到定期更新，还对投教资讯内容做了推送提醒，尽可能多的覆盖更多投资者；线上客服也7*24小时在线，及时回复客户疑问。而线下环节，面对部分投资者安排了线下路演等。

中航基金公募REITs业务相关负责人也表示，针对机构投资者会做一些有针对性的路演安排，明确网下询价的相关流程。针对公众投资者，明确发售阶段的前期准备工作，保证公众投资者认购成功。

红土创新基础设施基金投决会委员、外部专家，深创投不动产基金首席投资官孔令艺表示，在网下投资者方面，在发行准备过程中，采取一对一路演和一对多路演的形式；对于公众投资人，会通过销售渠道以及出品研究报告的方式去向公众进行分析讲解。

REITs运营上全力控风险

公募REITs涉及发起人、原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、托管人、运营管理机构、评估机构、律师事务所、会计师事务所等多方，其复杂性不言而喻。而从成立之后产品运作看，风险防控的重点在于项目公司实际运营情况。

“传统公募基金更着重在对上市公司的价值判断，公募REITs则要求基金管理人主动履行项目日常运营管理的职责，提升项目的运营效益，以获得更好的回报。也就是说，投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理，从而让这个项目较好的运营起来，保障收益得以实现。” 平安基金REITs有关负责人表示。

富国基金表示，REITs与传统公募基金相比区别主要在基础设施项目运营相关的风险，基础设施运营情况除了受本身的行业波动影响，与运营管理机构的服务水平和管理能力密切相关。需要从保障合法合规运营及提高对运营管理机构的管理能力等方面做好风险控制。

中航基金公募REITs业务相关负责人也表示，目前通过服务协议明确各方的权利义务，通过激励机制激发运营团队的积极性。同时行业主管部门和集团内部对项目运营也提出了考核要求，有效的保障项目运营。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨也表示， REITs的风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，要对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。在尽职调查过程中，如果没有发现项目本身存在的瑕疵则要承担很大的收益风险。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突然发事件等。

“对此我们也做了一些准备，一是提升尽调能力、二是提升营运管理能力、三是对于运营过程中可能出现的自然灾害或人为破坏情况，为基础资产购买财产险，通过保险的方式来对冲一部分运营阶段的风险。”胡海滨表示。

孔令艺更是表示，判断一个REITs基金运作好坏，需要穿透公募基金和专项计划两层载体去分析管理人运营底层资产的能力。因此，要做好风控管理，根本上还是要运营好底层资产。相比传统公募基金，公募REITs需要基金管理人协同外部管理机构共同管理，外部管理机构类似于资产管理人角色，协助基金管理人管理底层资产，公募基金管理人与外部管理机构在日常管理上需要配合协同。“我们理解的运营管控风险，最根本上就是指资产本身不能有风险。REITs运营管理较为繁琐，需要确保在这些繁杂的事务上不能出现疏漏。”

天达共和律师事务所合伙人、公募REITs团队律师张璇也表示，REITs运营管理和风险控制主要涉及几大个方面，一是基础设施项目管理经验噬待提高，目前公募基金管理人普遍缺少运营基础设施项目的经验，因此储备、培养基础设施领域的专业人才，提高和完善其自身对基础设施项目的运营管理能力和风险控制能力是对公募基金管理人的一大挑战。

二是，较之传统公募基金，基金管理人对公募REITs的管理还涉及到基础设施项目的财务管理、项目公司的管理、关联方的管理、利益冲突的管理等新的维度。

三是，运营管理方受基金委托运营管理底层资产。基金管理人与运营管理方顺畅的协同管理，方可使得运营管理的效果最大化。

第四、有效平衡基金管理人与原始权益人就项目运营决策方面的责任划分。对于基金管理人涉及REITs管理的的内部机构和管理制度，应充分考虑与原始权益人之间的有效沟通，而不是一味的掌握控制权，避免出现僵局情况。

引入做市商保障流动性

公募REITs由于采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。同时，此次REITs战配比例较高，市场担忧其流动性问题，基金公司采取引入做市商等保障产品上市之后流动性。

“从海外公募REITs市场情况来看，公募REITs在各个市场体现出来的流动性并不一样，有些市场流动性很好，而有些市场的换手率和交投就不太活跃。” 孔令艺表示，而对于目前业内关注的流动性问题，根据监管要求，首批公募REITs都引入了流动性服务商，以此保障公募REITs上市之后的流动性。

中航基金公募REITs业务相关负责人也表示，本项目有三家做市商负责基金上市后的流动性事宜。从投资者结构看，个人投资者占比较小。且随着证监会、交易所投教工作的陆续开展，机构投资者、个人投资者对于REITs产品多为持有型策略。目前三家做市商的相关做市额度完全可以满足个人投资者对应的部分。在极端情况下，基金管理人也可以提供流动性支持。

中金基金也表示，已经圈定了4-5家优秀做市商参与本基金做市，也会积极配合公众投资者转托管的工作。

“基于公募REITs产品的特性，其流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。”胡海滨认为，流动性弱并不是一个问题，而是产品的一种特征。如何提高二级市场的流动性呢？一方面REITs与股票相比还有做市商的机制；另一方面，投资人类型也比较分散，不同投资人之间的风险偏好不一样，相对来说一定活跃度的交易。

此外，多位人士认为，随着REITs产品增多且深入人心，此类产品流动会逐渐提升。孔令艺就直言，与股票不同，公募REITs所投的标的是能够产生稳定现金流的优质资产，从海外市场上看，公募REITs也都是保险、年金等长线资金持有，同时有稳定的分红机制，也适合个人投资者作为理财产品投资。正因为其持有人结构相对稳定，二级市场价格涨跌通常不会波动太大，但在经济波动期，如疫情期间，受到外部环境冲击，海外REITs的波动会比较剧烈，但整体上来看，REITs价格的整体波动相较上市公司股票要低，风险收益特征介于股债之间。

富国基金也表示，较大比例的战略配售一定程度上表明机构投资人对公募REITs还是比较看好，其中除原始权益人以外的战略配售部分锁定期为1年，那么在上市1年后的流动盘可能会明显增加，且加上配有做市商机制，能够有效的提高流动性。

上市后价格波动相对有限

上市之后REITs产品折溢价问题也是市场关注焦点，对此不少人士认为可能波动相对有限。

富国基金表示，从目前首批产品的投资人构成来看，机构投资人占了大多数，且这里面带锁定期的战略投资者占比也较大，再加上有做市商的机制，上市后的价格波动空间可能相对有限。

孔令艺也直言，对于权益型产品而言，存在价格波动是很正常的现象，但并不代表上市之后就一定折价，公募REITs净值及二级市场价格更多取决于底层资产本身，投资者需要透过基金层面去分析公募REITs的底层资产以及资产所在行业有没有增长潜力？资产本身的定价有没有偏离市场定价？若是资产定价不合理，二级市场纠偏也是理性行为。

“公募REITs上市后的市场表现取决于其资产本身的投资价值，并且未来一定会逐渐体现其权益属性，我并不认为公募REITs上市之后必然出现折价现象。”孔令艺表示。

胡海滨表示，REITs上市后发生折价就像A股IPO之后出现破发，不代表公司的价值本身出现了大幅度额度，而是受到基本面因素、市场因素、流动性因素等多个因素的影响。因此REITs二级交易如果出现相对于评估值的折价的话，其原因也是多方面的，具体事情需要具体分析。在这种情况下，专业投资人对于REITs基础资产质量、上市后可能出现的情况等专业判断力很重要，也要有充足的风险防范意识。此外，因为REITs有做市商机制，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。

而上述中航基金REITs相关负责人更是直言，项目本身定价合理，从估值来看基本属于底价发行。配合项目本身稳定的运营情况，在流动性充分的情况下，发生折价的概率较小。

长期收益稳健 公募REITs将成为另类投资新工具

中国基金报记者 李树超

作为资本市场重要的创新品种，公募REITs分红稳定、投资门槛低、与股债资产相关度较低，兼具抗通胀等特性，成为银行、保险、养老金等机构投资者，以及居民增长财产性收入的投资新工具。

多位业内人士表示，不能简单把公募REITs等同于固定收益类产品，由于项目属性不同，该类产品也呈现不同的权益属性，总体风险收益特征是介于股、债之间，风险回报比适中的投资品种。该类产品仍需做好充分的投教工作，提升投资者对产品的认知。

另类投资新工具

因项目属性不同呈现不同权益属性

多位业内人士表示，公募REITs产品属于风险收益特征介于股票和债券之间的另类投资工具，但因为项目属性不同，公募REITs产品也呈现出不同的权益属性。

中航基金公募REITs业务相关负责人表示，从产品风险收益特征看，公募REITs产品有稳定的现金分红，波动性较低，风险收益低于股票，高于固定收益类产品，较为适合追求稳定投资收益的投资者，将为居民增加财产性收入开辟新渠道。

平安基金REITs有关负责人、东吴基金也认为，基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益，从产品风险收益特征看，公募REITs产品预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

不过，也有多位业内人士指出，不能简单把公募REITs等同于固定收益特征的产品，不同项目之间，由于底层标的的差别可能存在不同等级的风险。

“因为项目的类型不同、地域不同、运营管理人的能力不同，理论来说应该有不同的风险等级，不过目前大部分都将其设为中等风险。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，公募REITs风险收益特征基本上介于股票和债券之间，价格波动性肯定比债券要高，甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。

中金基金也认为，REITs作为一种另类投资工具，由于标的资产所属行业不同、区位不同等因素，可能需要具体项目具体分析，从目前首批项目来看，多数产品风险等级定在R3级。

“如果只把公募REITs看成分红收益的产品，是低估了公募REITs能给投资者带来的回报潜力。”红土创新基础设施基金投决会委员、外部专家，深创投不动产基金首席投资官孔令艺也认为，目前国内试点的基础设施公募REITs分为特许经营权项目及不动产产权类项目两类：特许经营权类到期后不能延续，故能够给投资者带来的回报是存续期间内的收益；而产权型项目可以带给投资者分享资产增值收益的机会，有更好的权益属性。

天达共和律师事务所合伙人、公募REITs团队律师张璇也表示，对于首批试点范围的项目而言，污水、高速公路等，因具备稳定的运营基础，较少受经济环境变化的影响，其分配率相对稳定，同时，也正因为不具备主动扩充市场和提高价格的能力，所以更类似于固定收益；但对于产业园、物流园项目，由于受土地升级、租金变化、经济发展等因素影响，相对风险较高。

长期收益稳健

适合保险、养老金和个人等各类投资者

基于公募REITs分红稳定、底层资产价值增值、抗通胀、与股债资产相关度较低等特性，多位业内人士认为，该类产品较为适合保险、银行、养老金等机构投资者，也将成为居民财产性收入的新选择。

中航基金公募REITs业务相关负责人认为，根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，资产长期复合回报也较为可观。另外，公募REITs与股票、债券类金融资产关联性低，风险分散效果较好，具有较高的配置价值。

从投资角度讲，东吴基金认为，公募REITs比较适合追求长期稳定投资收益的个人或者机构投资者：公募REITs以提供长期稳定分红为目标，有利于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产；对于普通投资者来说，这次试点推出的公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，产品在二级市场交易，也为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径及退出机制。

“公募REITs适合各类型投资人。”红土创新基础设施基金投决会委员、外部专家，深创投不动产基金首席投资官孔令艺也表示，一方面，公募REITs非常适合保险、社保等配置稳定的长期投资者；另外，公募REITs也适合普通投资者作为家庭资产配置，从美国统计数据上看，有超过43%的美国家庭都会配置公募REITs。

博时基金胡海滨也认为，从海外的经验来看，机构投资人还有个人投资者都会去投。但目前国内公募REITs投资人主要是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源、且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。

虽然具备较好的资产配置价值，但作为一种创新产品，市场认知不够深入，各家公募也积极做好公募REITs的投教工作，让市场更为了解该类产品及其特征。

中金基金也称，公募REITs作为当前资本市场的创新产品，投资人对产品的认知提升需要时间，中金公司(行情601995,诊股)和中金基金非常重视且持续在进行投资者教育。在首批试点阶段，前期中金公司研究部已经完成了十余篇“基础设施公募REITs系列”报告的撰写工作；近期，也组织了一系列线上线下路演、线上直播、短视频、投教图文等投教活动和物料。在未来，中金也将持续将通过研究覆盖，线上线下宣讲培训活动等，持续推动REITs产品的投教工作。

富国基金表示，目前，富国基金已经在线上做了相关的REITs产品投资者教育及适合普通投资者阅读的产品资料文件等，后续还将配合上交所、深交所，联动原始权益人等相关单位进行全方位的REITs投资者教育工作。

博时基金胡海滨也称，“我们也在持续进行公募REITs科普活动，包括基金经理路演、视频、图文等多种形式，方便让各位投资者更加深入、清晰的认识、了解REITs产品。”

中航基金公募REITs业务相关负责人也表示，公司配合监管部门开展了一系列的投教工作，比如强化信息披露，保护投资者利益；向投资者充分揭示REITS基金特有风险；做好投资者适当性匹配工作；做好投资者核查及基础投教工作安排等，未来公司还会针对更为广泛的合格投资者群体开展有针对性的投教工作。

“公募REITs的投资者教育应该不是一个特别漫长的事。”孔令艺对公募REITs的投教工作相对乐观，她认为，从REITs推出的历程上看，目前投资者对REITs产品的理解程度已经比7、8年前刚推出私募REITs时好了很多，公募REITs目前已经有了很好的机构投资者群体基础。

抢滩万亿蓝海市场 基金行业积极储备公募REITs后继项目

中国基金报记者 陆慧婧

首批公募REITs试点项目稳健启航，正式上市时间也渐行渐近，中国是基建大国，未来伴随行业发展和配套政策完善，底层投资资产范围进一步拓展，有望进一步打开万亿发展空间。

在第一批公募REITs紧锣密鼓推进之际，行业内也在积极筹备下一批项目，据记者了解，目前，下一批储备项目中覆盖了仓储资产、产业园、数据中心等多种类型，项目数位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等公募REITs试点中的重点支持区域。

公募REITs市场潜力巨大

鉴于我国存量基础设施资产规模巨大，业内人士均预计，公募REITs有望打开万亿市场蓝海。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，基础设施REITs在中国刚刚起步，各市场主体都在不断探索，一起推动整个行业稳步发展。据测算，过去十年间交通运输、仓储邮政、水电气热、公共设施管理、信息传输、信息技术服务等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元，约占全国固定资产投资总额的1/4。若按照4%的增长速度进行保守测算，不考虑通货膨胀，未来十年的新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前，地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元，保守估算，若按照百分之一的证券化率粗略估计，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模大约6万亿元。因此，我国基础设施REITs市场发展潜力巨大，未来发展空间值得期待。这项业务很有希望成为每家基金公司未来新的业绩增长点。

“我们此前联合北京大学汇丰商学院做过非常详细的调研报告，仅粤港澳大湾区各类可以用于公募REITs运作的资产规模加在一起就有三十四万亿规模，因此公募REITs未来市场空间的确很大。”红土创新基础设施基金投决会委员、外部专家，深创投不动产基金首席投资官孔令艺透露。

中金基金也认为，公募REITs市场潜力巨大，中国是基础设施投资大国，基础设施存量规模庞大。本次REITs试点范围不仅涵盖了传统的基建，也将产业园区、现代仓储、数据中心等“新基建”纳入了范围。“我们相信，如果试点项目稳健启航，符合市场各方预期，那伴随行业发展和配套政策完善，底层投资资产范围还有望进一步拓展，空间进一步打开。”

天达共和律师事务所合伙人、公募REITs团队律师张璇提到，公募REITs发展可以使得基础设施投资实现投、建、运、退出的闭环投资，更有利于行业内企业吸引不同类型的投资人，在项目前期就进行股权投资，可以有效拉动民间投资进入庞大的基础设施投资领域，对于基建补短板和拉动非政府投资，将带来极大的市场空间。

公募REITs能否给行业带来新的业务增长点，业内人士也提出了自己的看法。孔令艺称，“从整个基金行业来看，大家都对公募REITs业务非常重视，都配置了相应的团队去推进这项业务。但我认为，公募REITs能否成为基金公司新的业务增长点，还需要看各家基金公司是否真正具备管理公募REITs的能力。”

在她看来，公募REITs并不是一个存粹为了铺规模的业务，也不是一个仅仅靠拼费率就能推动的业务，它是一个新的地产金融品种，基金管理人是否能做这一市场站稳脚跟，还是取决于对各类型不动产的理解能力有多深入，是否能和资产持有人以及原始权益人进行对话，否则就会在这一市场中丧失话语权。从这个角度上看，公募REITs团队还需要不断加强投研能力，做好自身能力建设。

后继项目已进入储备阶段

除了首批即将面世的公募REITs 项目，行业第二批产品也已进入储备阶段。

中金基金表示，在“中金一家”的战略方针指引下，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多支公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等本轮基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施补短板的核心赛道，积极为行业的发展贡献自身的力量。

据孔令艺介绍，目前深创投在后继项目上的储备主要分为两类，一类是深创投已投在管的200多万方仓储资产，这些也会成为未来公募REITs的资产储备，另外一类就是深创投在拓展不动产投资业务过程中，与一些合作伙伴联合投资的项目。

胡海滨也透露，除了现在的招商蛇口(行情001979,诊股)的产业园以外，未来蛇口的产业园也有可能不断扩募，这或许也会成为博时基金之后储备的项目之一。

富国基金也明确表示，目前公司有在沟通的后续项目，平安基金REITs有关负责人称，除了广河项目外，平安也在积极推动与其他业务合作伙伴的公募REITs项目。

张璇告诉记者，天达共和律师事务所已储备了包括新能源、产业园和市政基础设施等类型的五六个项目，目前正在根据第一批试点项目发行的审核标准和销售情况，进行资产整理中。

不过，多位业内人士均表示，目前第二批项目仍没有明确的时间表。中金基金认为第二批产品的推出是可以预见的。“首批试点项目的申报得到了市场的广泛响应，各省均申报了大量优质项目。按照边试点边推广的原则，相信后续优质项目进度也有望跟上。”

富国基金也认为，行业第二批产品肯定也在准备中，但具体推进时点尚不明确。

“行业内都期待第二批项目尽快出炉，但我们理解，监管层还是会对第一批项目发行及实际运营情况进行观察后，再有序开展。”张旋称。