4月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

观点指数 企业层面，华润有巢第二宗租赁用地建设的租赁住房项目——有巢国际社区东部经开区店入市，房源数量达1000+；位于上海黄浦区华润有巢南舒房已完成升级改造；上海星荟方隅在试营业一个月后于4月1日正式开业。

此外，月内蛋壳公寓退市，预示着国内第二家赴美上市的长租公寓运营商在资本市场上折戟。

自如宣布“曼舍”与其豪宅业务战略合并，此举壮大了豪宅租赁业务。目前，自如拥有分散式房源、集中式公寓、大型租赁社区以及高端长租住宅等于一体的多品类产品矩阵。

从管理输出方面来看，朗诗寓与新城控股签订合作协议，就新城已获取及计划获取的房地产开发建设项目，和存量改建项目中涉及租赁住房经营部分展开合作。雅诗阁与万科签署合作协议，雅诗阁旗下的公寓品牌“盛捷”正式入驻万科中德国际社区。

从供给端来看，租赁政策利好，监管升级，多地发布2021年供地计划，租赁用地占比基本达标。市场交易方面，月内多地租金水平回升，相信随着国内经济向好，租赁市场经过低迷后会逐步回暖。

自如位居榜首，租赁市场逐步回暖

据观点指数发布的“2021年4月中国长租公寓发展指数TOP20”榜单显示，自如再次夺魁，相寓与万科泊寓分列二、三名。

月内，华润有巢在上海共计有两家门店开业。FUNLIVE方隅上海星荟公寓在试营业1个月后，则于4月1日正式开业。

数据来源：公开资料 观点指数整理

其中，华润有巢国际社区东部经开区门店是华润置地第二个租赁社区项目，也是上海第二宗R4租赁用地入市建设租赁住房项目，提供房源数量1000+。

华润有巢第一宗集体土地入市建设租赁住房项目，是位于上海市松江区的有巢国际社区泗泾店，同时也是上海市首宗集体土地建设租赁住房项目。

自十九大提出“房住不炒”政策，加之今年2月提出的供地两集中，多城进入租赁住房改革试点的探索阶段。

随着租赁用地供给增加，未来集体土地入市建设租赁住房项目亦会增多，将更加考验企业的精细化运营能力。

此外，朗诗寓与新城控股签订了战略合作协议，合作范围包括新城控股已获取及计划获取的房地产开发建设项目，和存量改建项目中涉及租赁住房经营部分。

两集中政策的提出，要求各个重点城市加大租赁住房用地的供给。未来长租运营商输出专业的长租运营能力，提升资产价值，与物业及土地自持方合作双赢将会成为趋势。

而国家统计局在4月份发布的一季度国民经济运行情况显示，2021年一季度国内生产总值同比增长18.3%，意味着疫情后国内经济正逐步恢复。

数据来源：全国房价行情网、观点指数整理

4月，长租公寓（普通公寓）租金单价租金走势继续上浮。

从环比上看，北京、深圳、杭州租金单价环比有所下降，其中北京4月租金平均单价环比下降3.18%，而汕头、广州、厦门租金单价环比上涨9.79%、5.78%及5.53%。

整体而言，租赁市场经过一段时间低迷后，逐步回温。

蛋壳公寓停牌，长租折戟资本市场

4月6日，纽约证交所发布公告称，对蛋壳公寓实施停牌处理。

蛋壳年报中披露，从2015年末至2019年末，蛋壳公寓在13个城市建立了业务，规模从2434套增长至438309套，不到四年时间里增长了180倍，主要流动资金来源是金融机构预付租金、居民预付款、向境外实体担保的境内实体发行股票证券和银行贷款。

公寓的扩张涉及大量资本开支，包括物色、翻新及装修公寓单位，以及向业主支付按金及租金所需的资本。

虽然居民的预付租金是蛋壳公寓经营现金流入的重要来源，但蛋壳还与金融机构合作，通过租金贷方式为居民提供租金融资，以此扩大规模，此举亦带来一定风险。

通过租金贷，蛋壳预支大量资金拓展房源。年报中披露，2017年至2019年，蛋壳从金融机构拿到的租金贷预付款分别为9.37亿元、21.27亿元及27.53亿元。

基于“高进低出+租金贷”模式，蛋壳公寓在规模做大和收入逐年增长同时，亏损金额也逐年增长，由此带来的是高负债和现金流吃紧。直至2021年一季度，总负债达90.27亿元。

蛋壳公寓的经历，警示长租公寓企业要告别过去盲目扩张方式，注重提升自身运营能力。同时，亦需要相关政策来规范市场发展。

政策利好，核心城市租赁用地占比基本达标

月内，国家发改委发布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（下称《重点任务》），六部门亦联合发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（下称《意见》）。

数据来源：公开资料，观点指数整理

其中，在《重点任务》中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

值得注意的是，《意见》中指出，住房租赁企业应当设立住房租赁资金监管账户，向相关部门备案，并通过租赁管理平台向社会公示。住房租赁企业不得变相开展金融业务。

2021年，“租售并举”仍是租赁行业基本面，并通过增加租赁用地供给、设立资金监管账户、安排专项资金等方法规范长租市场发展，相信租赁市场会在政策支持下健康稳定发展。

另外，4月多地发布了2021年度集中供地计划，新增租赁用地供应。今年2月，22城供地“两集中”提出，其中明确要求在年度计划中单列租赁住房用地的占比，一般不低于10%。

数据来源：各城市自然资源和规划局 观点指数整理

从各城市自然资源和规划局披露的2021年度供地计划来看，北京租赁用地供应占比最高，达28.3%，其他城市租赁住房用地占比基本达标。

上表中15个城市2021年租赁住宅用地计划总供应1619.19公顷，占总住宅用地面积10.87%。

北京2021年计划安排住宅用地1060公顷，较2020年供地计划增长60公顷。同时，增加租赁用地供应，在单列租赁住宅用地基础上，将租赁用地占住宅比例由2020年的13%提升至2021年的28.3%。

数据来源：各城市自然资源和规划局 观点指数整理

虽然多地增加集体租赁用地供给，但对房企来说，租赁土地回款周期长，利润低，给自身带来的资金压力也较大。对于创业系长租运营商来说，无法承担高昂的拿地成本。

因此，目前来说，暂未看到两类型企业有加大集体租赁用地拿地力度。

不过，相信在政策利好以及集中供地中配比支持下，未来租赁社区入市增加将可预期。