建业地产或遭严重低估，除权致股价跌回四年前

来源：蓝鲸财经 2021-05-17 11:24:40

正在推进中原建业分拆上市的建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称建业地产）于5月13日经历了除权日后股价的高幅震荡，最终以每股2.29港元收盘，跌幅达49.67%，而在5月14日股价进一步下挫至每股1.9港元。从过往记录来看，建业地产股价上次触及1.9元低位还是在2017年6月底，近4年股价均远高于当前价位。

从实质来看，建业地产的股价波动缘于中原建业分拆上市后带来的股价重估。按照中原建业招股书及建业地产公告的有关披露，建业地产将向原股东分派中原建业的相应股份，且符合一定条件的建业地产股东可享有优先认购中原建业股票的权利。根据中原建业的上市时间表，5月12日是原建业地产按连权基准买卖建业地产股份的截止日期，5月13日为按除权基准买卖的首日。

中原建业成功分拆上市后，建业地产及中原建业将作为两家独立的上市公司存在，其市值也会根据分拆后的公司基本面进行重估。按照过往通过实物分派介绍上市的案例中，公司除权日后的首个交易日往往都会出现原母公司股价的较大幅波动状态。

不过对于建业地产的重新估值，市场也出现不同看法。从分拆的情况来看，中原建业是一家以轻资产为主要特色的代建企业，自2016年以来开始进入高速发展期。根据招股书资料，截止2020年度，中原建业实现合约销售343.03亿元，营收11.52亿元，净利润为6.81亿元，净利润为59.2%。以收入计，中原建业2017年至2020年总合约销售金额71.5%的复合年增长率均在国内代建行业中排名第一。

尽管发展迅猛，但中原建业的业绩贡献在原建业地产体系中占比并不高。

以2020年年报数据来看，中原建业占到了原建业地产合约销售及净利润的三分之一左右，而其他数据如营收、总资产、净资产等，均为个位数。也正因为如此，有市场人士认为中原建业的分拆除权对建业地产的市值重估造成的实质影响理论上应当有限。

自2016年开始，建业地产合约销售规模开始快速上涨，截止2020年底，其重资产合约销售规模达683亿，五年复合增长35.8%，于河南省市场份额超过7.2%。截止2020年底，建业地产已售未结转销售金额达877亿，将于未来两三年转化成结转收入，为未来业绩增长提供保障。因此，即便从建业地产重资产部分来看，当前股价仅相当于2017年中的股价水平也属于严重低估。

而从市场估值来看，自2017年底至除权日前，建业地产股价基本保持稳定，在每股3.3至4.8港元之间波动。而由于此间中原建业的发展规模有限，因此大部分券商财务模型中并没有计及轻资产部份资产及收入贡献，导致该部分市场价值未能充分体现，而这也是建业地产决定分拆中原建业上市的重要原因之一。

海通国际估计，建业地产每股资产净值约为20港元，按照资产净值折让75%估算，建业地产股票目标价应为5.23港元左右。