三家分食 佛山小布旧改落定碧桂园、华发、皇权合作

观点地产网 蛋糕要切好，这是千年工商业社会竞争合作的商业智慧，尤其关系到城市更新项目时，参与各方在平衡各自能力和需求的考量上，更达到高峰。

5月12日，佛山顺德小布村工业区改造项目完成公开招标。从去年12月末香港皇权集团签订预申请协议后，如今项目再新增两名合作方。

根据出让结果，碧桂园和华发组成联合体，以现金土地补偿款35.04亿元加代建费用7.51亿元夺得上述项目。

而据了解，该村最早介入的开发商为香港皇权集团。按照约定，未来碧桂园和华发将负责项目的住宅部分，皇权集团则将重点打造商业部分。

相信这是三方商量得出的最佳结果，毕竟小布村改造要求相对严苛，要求一家房企独力开发，恐怕难以成事。

资料显示，小布村位于佛山顺德乐从，其上世纪80年代起以钢铁贸易见长，该村附近一度成为国内最大的钢铁集散地。直至2013年，位于大罗村的乐从钢铁世界建设落成。产业升级推动下，小布村内零散发展起来的产业聚落经历几年衰败下最终分崩离析。

事实上早在2011年，佛山市顺德区发展规划和统计局在面向开发商的推介会上，就提出小布村将进行整村改造。

同一时间，佛山提出“强中心、多组团”战略。根据当时推出的《佛山市城市总体规划（2011—2020年）》，东平新城更名佛山新城被纳入佛山中心城区，计划打造为核心商务区。

位于佛山新城西片出入口，被外界认定为佛山新城门户的小布村，成为引人注目的标的。

2018年佛山出台《市、区领导联系挂点中心城区城市形态提升项目方案》，文件圈定佛山9个中心城区的城市形态提升项目为市、区领导联系挂点，小布村就榜上有名。

顶着“顺德区村级工业园升级改造和旧村庄提升活化建设的重要示范项目”的名头，小布村改造迅速推进。在2020年1月表决通过改造实施方案后，该村工业区厂房在2月份随即拆迁，4月份启动招商。

据了解，小布村改造项目采用的是“公开选定市场主体合作开发”+“自主改造”+“政府征收”模式整合后实施改造。

其中，国有商住留用地与工业区改造用地整合后采用“公开选定市场主体合作开发”模式协议出让。集体物业用地和村庄用地采用“自主改造”模式进行建设。工业区周边农用地采用“政府征收”模式建设。

改造项目总用地面积1233.9亩，其中包括795.78亩工业区改造和438.12亩旧村庄整治、提升活化建设。目前公开招标的，是工业区改造部分。

根据招商公告，小布村工业区改造项目土地面积约50.41万平方米，协议出让用地面积约41.06万平方米，包含商业部分约7.82万平方米，住宅部分约22.76万平方米，市政道路约10.47万平方米。

按要求，项目上需建成一间总计容建筑面积不少于6万平方米的商业中心，并自持。而且运营面积内须包含至少10个国际奢侈品牌进驻正式经营。同时，项目中的商业地块还需引入一家全球25强的国际化高端旅游零售运营商。

出于特殊的开发要求，最早介入小布村改造的企业为香港皇权集团。该公司是全球最大的免税和零售商业集团之一，其曾于2018年与中免集团合作取得澳门国际机场五年的免税经营牌照，今年则与四川眉山天府新区敲定IFC国际时尚城项目。

据悉，皇权集团最早在2019年中旬就进入小布村开展工作，当时其便引入深国免集团到顺德考察，实地看了乐从小布工业区、荷村工业区2个地块。按皇权集团相关负责人2020年12月的说法，“我们跟进这个项目已经有一年半了”。

一个月后，皇权集团就与顺德区政府签署战略合作协议，宣布将与深国免集团合作在顺德建设国际时尚产业城，以及建立华南葡萄酒交易中心、进口商品全球贸易馆、进口商品的国际采购中心、物流与供应链中心和结算中心，配套资本运作、企业孵化等产业创新增值服务，计划总投资200亿元。

2020年12月，皇权集团以意向开发商身份对改造项目提出预申请。于是“缺乏住宅开发能力的皇权集团，要如何处理项目约22.76万平方米住宅部分的开发？”的问题浮出水面。碧桂园和华发的参与便顺理成章。

而站在两家传统开发商的角度，小布村项目的获取，亦是它们在当地项目资源上的重要补充。

据统计，碧桂园与华发目前在佛山新城板块均无新盘在售。碧桂园此前与华润置地合作的佛山新城项目“碧桂园华润·新城之光”，早在2018年就已落成交楼。

而华发在2017年才首次进入佛山市场，斥资13.45亿元加16750平方米自持面积，将禅城祖庙一宗约2.69万平米的商住用地收入囊中，目前也并未在佛山新城区域拓展。

而且华发在过往进行异地扩张落地重大项目时，也多采用合作模式。另外华发集团本身也有免税概念。

另一方面，城市更新项目是目前房企必争之地已不用赘述。据公开资料显示，碧桂园目前在佛山介入了多个旧改，包括去年上半年一口气拿下的大沥镇河东东城工业区项目及里水镇大冲科技生态工业园改造项目。

华发现时在佛山也进入了大沥镇荔庄旧村荔南荔西村，同时在洽谈三山新城一个旧改项目。