恒大从回A转注资 深深房4.5亿收购临深56万平待售项目

观点地产网 小长假的尾声中，深深房几则公告又令人多了一些浮想。

5月5日晚间，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司发布收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权的公告。

于2021年4月30日，深深房召开了第七届董事会第六十二次会议，决定以自有资金购买广州博琵企业管理咨询有限公司持有的广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权。

公告显示，此次股权交易价格4.5亿元。交易完成后，深深房和广州博琵按股权比例向广东建邦提供股东借款，用于其支付在建项目应补地价款、配套费等，合计约6.56亿元，其中深深房提供约3.35亿元，广州博琵提供约3.21亿元。

交易完成后，广东建邦由深深房形成实际控制。

观点地产新媒体查询，广东建邦集团目前由广州博琵企业管理咨询全资持有，后者则由恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司控股，持股比例51%。

广东建邦的资产评估报告显示，该公司起先由曾宇、杨东荣于1993年9月13日共同出资设立的企业，并于此后2017年4月27日两人将所持有股权转让予恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司，转让后恒大地产珠三角公司出资280万元占注册资本的100.00%。

2019年6月18日，恒大地产集团珠三角再将所持有广东建邦的股权转让予广州博琵。

入袋恒大手中，再转至与恒大有千丝万缕关系的深深房名下，这家引起关注的公司背后，则是惠州市惠阳区超五十万平方米建面的土储。

据悉，广东建邦持有林溪郡项目全部权益，林溪郡项目位于惠州市惠阳区新圩镇长布村，查询获悉项目此前多以“恒大林溪郡”进行一些宣传。

资料称该项目临近深圳市龙岗区，项目占地面积19.87万平方米，用地性质为商住，容积率2.0，商住比例为1:9，限高100米。项目规划总建筑面积55.72万平方米，计容建面39.74万平方米。

项目目前质素如何？虽然广东建邦2020年度营业收入为0元，净利润为-853,880.98元，但这更多由于还没产生销售回笼现金。

从评估报告看，截止至2021年3月15日，通过林溪郡项目施工现场勘查，项目一期的大部分楼栋开始主体建设，其中有6栋高层住宅已出地面；此外二期的基坑已经开挖到一定深度，剩余地块已基本完成土地平整。

可以看出，若以恒大一向拿地、建楼、销售的周转速度，项目在下半年进行销售应该没太大问题。据观点地产新媒体了解，该项目原先计划分四期开发，建设周期为5年，其中一期可售住宅14.3万平方米，商业1.5万平方米。

此外，据一中介人士告诉观点地产新媒体，项目目前规划总共建设18栋住宅。

“整个项目会有一个中心园林，人工湖、喷泉都有，另外还有一个铂金会所，以及幼儿园、中小学配备。”至于价格，其则称现在还未收到通知。

该中介称，项目主打一线临深的地段优势，周围价格目前已持续涨高。“价格预计得在1.7万（每平）以上。”另据查询贝壳等平台获悉，目前惠州市惠阳区新圩镇板块的新房在每平方米1.2万至2万不等。

若以一期每平方米1.5万元、去化六成估算，项目今年的销售收益已经完全可以覆盖当前账面的亏损。忽略项目价格变化，以9：1的的商住比例粗略测算，项目货值超85亿元。

此外上述中介称，项目备案名已经更改为“恒大林馨苑”，即将在5月开盘。

项目即将开盘进行丰收期，且据公告获悉广州博琵还提供了业绩承诺，承诺广东建邦2021-2025年累计实现净利润不低于12.5亿元，交易对价4.5亿元——看起来似乎是一笔稳赚不赔的交易。

为何恒大将果实拱手于人？

若以双方的需求来看，目前恒大正处于控制土地规模的降杠杆时期，借出售项目股权快速回笼现金并不难理解。

而从受让方深深房来说，这样一个项目对其来说则重要得多。据悉，受从2016年开始的重大资产重组影响，深深房近几年来几乎都未拿地。

此前披露的年报显示，截至2020年底，深深房的土地储备仅有汕头新峰大厦项目，总占地面积0.59万平方米，总建筑面积2.66万平方米，剩余可开发建筑面积2.66万平方米。

而在售的零星项目中，位于深圳的传麒东湖名苑项目已在2019年底竣工并开始办理交付，累计销售率约80%翠林苑项目销售率约95%；汕头地区的天悦湾项目二期工程于2020年6月底实现各栋主体封顶，公共部位装修基本完成，一期累计销售约70%。

困境之下，恒大的出手或将使得其可售货源得到显著增长。深深房便表示，本次收购将有效增加公司的土地储备资源，有利于公司未来持续发展，对公司未来的财务状况和经营成果产生积极影响。

然而，恒大与深深房两者一同出现，还是不免让人联想到上述提及的这场历时4年多的重组大戏。

2016年3月，恒大2016年正式宣布重组深深房，计划将旗下的地产业务注入深深房完成A股上市平台的搭建。利用回A为前提，恒大集团引入三轮战投合共1300亿元。恒大曾对外表示回归A股一事进行得“非常顺利”，与相关监管部门沟通也“非常畅通”。

此后政策、市场接连变化，变数不断，2020年11月，重组正式宣告失败。

彼时外界将这一举动视为恒大回A之路的彻底断绝，且用此换取了其他多元化业务上市的畅通。然而也有声音认为，A股市场的高估值仍旧巨有吸引力，于恒大而言终止上市是暂时性的。

虽目前来看，借助深深房回A这条路已希望渺茫，但或许在恒大的眼中，其正规划一条以注入资产为开端的曲线之路。