住房租赁政策进一步完善轻资产模式纳入强监管

来源：证券日报网王丽新 2021-04-27 20:23:08

本报记者王丽新

近日，住建部等6部门联合印发《加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》）指出，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。当住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

同时，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

此外，住建部将与金融机构共享有“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

对此，中指调查事业部研究副总监战雪向《证券日报》记者表示，此次《意见》呈现以下三个特点：第一是层级高、范围大，之前部分城市单独发布政策约束住房租赁企业的租金收取行为，此次的政策高度上升到了部委的层级，覆盖面也更广；第二是定位准，精准定位从事转租经营的轻资产住房租赁企业，此类企业进行转租经营时没有资产抵押，收取的租金额度也较高，没有资金监管容易聚集金融风险；第三是强穿透，除了禁止住房租赁企业变相开展金融业务，还强化金融机构的贷款审核，在首尾两端发力，避免住房租赁企业单方面诱导承租人使用住房租赁消费贷款的情形。

众所周知，在“房住不炒”的大政策下，“十四五”规划提出“促进住房消费健康发展”，今年的政府工作报告也提出“解决好大城市住房突出问题”“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，持续关注住房需求问题。而租赁性住房是解决大城市青年居住问题的住房供应重要主体之一。

贝壳研究院发布《2021年新居住消费者调查报告》显示，有40.73%的90后表示可以接受长期租房不买房，而70后接受“房租不买”的比例仅为26.69%，相差14.04个百分点。

但是，蛋壳公寓由于资金链危机给租客和房东造成的问题，给行业敲响了警钟。地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，在租购并举之下，众多房企或长租公寓运营商没有经过深思熟虑盲目冲进长租公寓市场，经过市场选择，有些房企放弃了长租公寓业务条线，部分企业则做成了气候，行业有乱象，但仍有机会，监管的进一步加强将对整个行业发展起到正向作用。

“近两年来长租公寓行业频频出现爆雷、跑路现象，严重影响了租户和房东的权益，对于租赁市场的健康稳定发展造成了不良的影响，基于这样的背景，本次六部门联合发文加强租赁市场监管，进一步强调了今年工作的重点方向。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示，此次政策出台由六部门联合发布，足见其力度和重视度，政策全方位从租赁市场参与主体到租金水平进行了全面的管控，有利于促进长租公寓行业健康稳定规范发展，同时也促使长租公寓企业将未来的重点放在精细化运营上，提升服务水平和运营能力，方能获得长远发展。

（编辑孙倩）