对话孔鹏:“正规军”异行的700天

作者|王迪

出品|焦点财经

今年年初，北京雨儿胡同6号院老城胡同改造项目登上了北京电视台热播栏目——《我是规划师》。作为样板案例，这个位于南锣鼓巷旁、寸土寸金的小院子既延续了北京传统院落文化，又切合人口需求及现代人居的需要，斩获2020年度“反思未来”全球建筑设计奖。

随着一线城市土地资源稀缺，像雨儿胡同此种城市更新项目已经由南及北浩浩荡荡地延展开来，并成为后开发时代房企们抢滩市场的蓝海。作为项目的主持人之一，在清华大学建筑学院可持续住区研究中心（以下简称为“清华大学CSC”）主任孔鹏看来，区别于常规旧地盖新房，城市更新并不是一个推倒重建的过程，而是需要研究如何利用科技在既有的空间中赋予项目更贴切现代人居的底色。

从职业经理人到自主创业者，曾经龙湖、金地、海航、旭辉等房企标签让孔鹏有着“正规军”的资源、经验等既定优势，而在创业的700多天里，他愈发认同，房地产本质是为社群提供空间网络。

从空间孪生到空间织补再到空间价值挖掘和价值实现，清华大学CSC创造的新基建支撑下以旧养旧的城市更新模式正在日渐清晰，而可持续、绿色科技、新基建、数字智慧成为孔鹏在这条“异行之路”的关键词。

与孔鹏的对话起于一场"数智进化 聚势焦点"的地产峰会，正好切中他目前所聚焦的绿色可持续人居领域，而跳脱开发传统赛道思维，已经步入不惑之年的孔鹏体现更加“潮流”的一面，在行业“内卷”、盲盒经济、碳中和、新基建等热门领域都有自己的思考。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏

“难啃的骨头”

通过技术赋能和政策创新，兼顾自下而上的居民需求和自上而下的管理目标，使改造项目的实施不光是骨骼，而是每一个细胞都能通畅运转，这是清华大学CSC所认定的城市更新改造标准。

至于为何会选择这样一条路？这源于孔鹏母校清华大学"厚德载物”的承袭及基于对房地产市场的判断。

他认为，房地产经历了三个阶段：一是新地盖新房，二是旧地盖新房，三是旧地改旧房。与此同时，开发商正面临供过于求、产品同质化、房屋价值衰减三大挑战，开发商在既定赛道改善空间有限。城市更新让城市进化步入了第三个阶段，未来对于房企更有利润空间则是智能城市更新。

“什么叫城市更新？房子不拆才叫更新，房子拆了盖新的叫开发，拆房子花一遍钱，盖房子又花一遍钱，对社会资源消耗是双倍的。城市发展到现阶段能拆的房子已经拆得差不多了，拆不动的是产权很分散有历史遗留问题。开发商是正规军，他们永远不会做这些事。”

孔鹏所讲的内容确实切中了政策的脉搏及未来的趋势。中央经济工作会议将“做好碳达峰、碳中和工作”列为2021年重点工作之一，“人工智能”被写入政府工作报告，智能减排契合政策走向。与此同时，从棚户区改造到老旧小区改造，城市更新成为“十四五”政策新风口。

于外部环境而言，智能社会大势所趋。在孔鹏看来，在数字时代，社会也在发生很大的改变，可以理解为一个人的网加一个物资的网，两个网叠加在一起就是社会，人的网我们可以理解为社群。原来之间的相互调用没有那么高效，现在中间加了一层数字的网，能让它们中间产生更高效的调用。

于行业而言，三道红线加持、行业规模逐步见顶，以房地产开发增量为核心往下做，必然面临利润被消减、竞争加剧的局面，不会因为某几家头部企业局部能力强而得到改善，这是注定的趋势性问题。而面对规模小、融资成本低、管理效率低、产品差的中小房企“活下去”成为既定命题。而扩延而来，如果企业不做改变及突破，利润水平变革性提升难有突破。

所以，行业之上，也有其他声音。近期，冯仑联合诸多地产人在上海推出“品器”，他认为，在地产行业高歌猛进的那些年，规模每年更上一层楼。而在后开发时代，冯仑希望往下看、向内看，看品质、看能力的提升。这与孔鹏所倡导的关注“三友好”的绿色科技人居有异曲同工之处。

特别是，近年来，越来越多的房企也在加入智能化的赛道，布局智能家居系统和智慧社区建设。只是，智能化的项目只是停留在智能单品的系统之中，并缺少对城市更新这一细分领域全方位系统化的改造方案，难以形成面向全行业的智能服务平台。

孔鹏所认定的绿色科技人居的核心框架是，希望用数字手段、时空行为数据重新对空间以及空间背后的人做调度和匹配，最终达到“三友好”的状态。对人友好当然就是用户的感受，天人合一；对资源友好其实就是减少资源的消耗，对环境友好就是减少污染排放。

在这个定义下，孔鹏又进一步提出了“软美好”和“硬美好”两种概念。硬美好就是功能层面上的，是比较好设计的。软美好则是精神层面上的，精神愉悦是比较难的，不是靠单一的空间满足，更多地靠社群、交往、沟通。

理想照进现实，需要的不仅仅是情怀做支撑。技术科技研发进而形成体系，社会的接受度、政府的支持、资金的投入等问题都成为摆在现实面前需要解决的问题。

孔鹏称，“在这样一个迫切被需求却还无成功先例的赛道上，有希望、有困难、有方向、也有迷失，这是一个难啃的‘骨头’。 开发商更像‘正规军”，他们永远不会去尝试这些事。”

异行之路：打造中国城市更新领域权威智库机构

“盖新区、盖新房可以找规划院做设计，要做城市更新、改旧房子、改旧街区，找谁？”这是行业的面临的问题，也是孔鹏一直思考的问题。对于自己目前所从事的事业他下了一个定义：希望能够成为中国城市更新领域权威智库机构或者咨询服务机构。

孔鹏说，最近自己在读《毛选》，当读到井冈山时代最重要的文章是《红色政权为什么能够存在》，说的就是三件事，一件是必然性，革命必然要发生；二是正当性，这个事为什么要由我来干；第三，为什么我能把它干成。放眼在城市更新领域这种正当性及必然性同样存在。

城市更新的难度在于一方面很多旧楼没有档案，底图没有，如何利用现有科技进行有效率的改造；另一方面，政府资金补贴不足以支撑巨大的更新改造需求。国家提倡创新引领，但如何在城市更新中实现技术创新和模式创新，新基建、碳中和等热点能否跟城市更新的具体工作结合起来，这其中的科技杠杆、政策杠杆、资金杠杆等都需要撬动。

另外，站在智能社会的维度看待今天的人居环境，建筑空间数量已经足够多，但运维组织效率十分低下，再大力开发、大拆大建新的建筑空间将会是对能源资源的巨大浪费，对环境的巨大破坏。因此，转到城市更新的轨道上来，需要用新时代的智能生产方式通过新基建来为我们的传统人居空间赋能。

面对痛点和问题，所以孔鹏在做的就是一个面向全行业的数字人居体系。

在孔鹏看来，基建是实现城市更新的必需只有对于旧城空间价值挖掘，做有价值增量，才会变成一个商业行为。这便需要有专业的机构帮政府做顶层设计、技术设计及政策设计。有技术手段，又能引入企业资金，搭建平台。更直观的是需要有商业背景的人回来做这些事，既了解政府的想法，又能用生产形式转化的手段实现这一目标，用智能化做空间，用数字+智能营造出空间价值。

据孔鹏介绍，清华大学可持续住区研究中心目前所做的事情主要包括三大类：

第一类是理论标准类。城市更新人居的基础标准，是关于室内空间环境的光环境、空气环境、水环境的标准，理论是用时空行为数据面向绿色数字人居实现对人友好、对环境友好、对资源友好的“三友好”，这是数字人居的理论框架。

第二类，产品的科技数字底座。即数字新基建、城市空间数字底座及产品和系统的研发。目前，已经研发成功的有人居环境孪生系统，像云视系统，爱享空间组织系统已经在去年住博会上进行发布。

第三类，试点案例。CSC深度参与了AI宅在新建项目顺义26街区的落地、清华专家学者公寓改造、“雨儿胡同”和“草场四条”的改造更新，并取得了二三十项技术专利。此外，去年清华CSC为两个冬奥村延庆村和北京村做智慧冬奥村相关的工作，为此，提出“1+8+1”智能冬奥会的框架，深度参与了企业管理平台的搭建。

“今年核心工作是要在诸如冬奥会此类大的维度上面来做更大尺度的集成，会跟一些地方政府取得合作，目前在跟长沙、天津政府谈，跟住建部一起去接触过洛阳的政府，‘五一’之后要跟西安政府接洽，我们希望能够在今年选一到两个片区做出一个模式的案例，再进一步来实践。”

城市更新被上升为国家主航道，开发商蜂拥而至之下，更多的人将聚焦点放眼在大湾区等城市之上，孔鹏所参与的项目更多的则关注于长沙、西安等历史底蕴比较深厚的内陆城市。

“如果这样的城市都能够成，在新兴的城市，像郑州、武汉肯定更容易很多。对于改造项目先做数字孪生，从起始到演变中间的演变全都有，参与整个项目的规划、施工、实践等全流程跟踪。”

孔鹏认为，城市更新的意义在于不是旧城改造，不是建筑形态的更新，是人们生活方式的改变。例如，草场四条更多用的是分布式的节能算法和人的轨迹相结合，实现老房子用很低的采暖费用还能达到采暖、节能效果；雨儿胡同更多的是实现了空间建造技术和大量相应的专利。

“怎么把大杂院拆掉，院子空间透出来，老百姓还能拥护它。小批量、高标准、低成本结合，也就是智能制造的一个核心要点。”

孔鹏称，通过新基建让空间的数据和人的数据产生叠合，未来会跟一些央企、国企、地方政府来合作，做片区为单位的城市更新，希望能够打造出数字新基建支持的可持续的更新的案例，同时它能够为降低全社会资源消耗和碳排放做出典型的贡献。如果顺利的话，应该一、两年之内就会有成效出来。

如果按照职业经理人既定的轨迹前行，孔鹏的未来职业选择或许依旧是某头部房企的高管。2018年11月，他离开待了5年时间的旭辉北京，赛道切换出人意料，拒绝各大开发商抛来的橄榄枝，切入绿色科技可持续住区这一蓝海。

可持续人居早在2014年开始筹备酝酿，2015年成立，原是他带领旭辉北京转型与清华大学联合创立实践的某一分支业务。创立的初衷是，以绿色可持续为目标，以数字化为手段，在人居领域做应用。一切看似偶然或许早已注定。在6年多的时间里，孔鹏在这条赛道上做着研究、开发、产品应用、案例实践、规模推广以及商业模式的打造，以技术类“点”结合“试点类”面展开。

行业正在经历内卷化，孔鹏的选择是不做重复的事情，而他也说很喜欢自己目前的状态。他说数智进化很贴合目前的社会状态。数是基于大数据的搜索，数据给予了行业新的内容，智是独立思考的能力。

孔鹏确实有不走寻常路及独立自主的底气，1976年出生于北京，清华大学建筑学学士，长江商学院EMBA 。他说清华大学“自强不息,厚德载物”的校训是他贯穿人生选择的既定标尺。从拒绝保研，拒绝万科offer，南下闯荡，从企业高管中年转型到自由创业回归清华。

在创业两年之际他发文称，城市更新是一项巨大但艰辛的事业，需要共识，合作大于竞争，要为城市更新新物种再奋斗十年，相信十年里一定有春天。

以下为焦点财经与孔鹏对话的部分节选：

焦点财经：您讲到城市更新要形成片区，未来会集中在北京吗？

孔鹏：不一定。北京有一个相对比较大的挑战，在减量发展的宏观指导下，政策边界条件限制会比较严，以旧养旧就比较难。所以我们更倾向于在外面先做一些好的案例。

焦点财经：您觉得未来开发商的利润点及增长点在哪里？房企应该如何破局？

孔鹏：智能新时代大势所趋，通过大幅度地提高效率，减少投入、减少消耗、排放的同时，提升满意度，提升人民对美好生活的向往。

对于开发商来说，要重新定义自己和重新定义外部环境。重新认识自己则是要从简单的卖空间到卖社群提供空间网络服务，这里面的内涵和外延就会很多，能够产生的商业价值和利润点就会很多。

另外就是守正出奇。首先要把握好增量这条赛道，另一方面是要想办法从新地盖新房到旧地盖新房、到旧地改旧房的过程中，想办法为社群提供空间网络服务，要用创新手段、要用数字化手段和科技手段。

焦点财经：您曾说，盲盒经济的发展是时代进步的表现，对于95后、00后一代热衷消费“不确定性”，您怎么看？

孔鹏：这是95后、00后物质基础决定的，他们相对于60后、70后来说物质条件更加充盈。中国是更加偏向于保守，消费“不确定性”本身就是时代进步的表现，这需要更加开阔的心胸，具有包容性及open的思维，创新最大的挑战就是面对不确定性。

焦点财经：现在社会出现了一个新的词汇交“内卷化”，您怎么看行业的“内卷化”及个体本位的“内卷化”？

孔鹏：“内卷化”其实就是无意义的摆动，无意义的行为。算法推动了信息迅速精准地到达客群，与此同时，也让人群的获取知识的渠道变得狭窄。相同时间及精力之下做重复的内容其实就是一种内卷化。如，快递小哥总是不断重复地去送外卖。在智能社会我们面对的最大的挑战就是数据和算法，如果在商业利益驱使之下，我们所接触的信息同样也会形成“内卷化”，价值观不正确，黑暗的东西就会很多。人都是“内卷”的，这需要长时间的修炼。

在智能时代，我有三个感悟：一是诚信及信誉对人的重要性愈发凸显，在智能社会，失信在大数据中会留有痕迹；二是需要拥有主动获取知识的能力，独立思考的能力很重要；三是，现在是被碎片化信息淹没的时代，要成为结构化知识体系的人才。

焦点财经：从2018年投身清华大学可持续住区研究中心，您觉得这两年多最大的改变是什么？是否已经兑现当时转变的初衷？如果人生重新再选择一次，您还会进入房地产这样一个领域吗？

孔鹏：人的认识像爬山一样，站得高一点会看得远一点，问题在于有人爬到山腰就累了不想往上爬了，因为往上爬还是很耗体力的。所以越靠近山顶的人就越少。有幸进入房地产行业20年，我觉得是一种相互选择，是一件很幸运的事。某种意义上在我看来是一个捷径，你能够在40岁左右的年纪达到相对的高度和认知全要感谢这个行业。

其次，再往上选一条什么路，是不是还沿着这条路继续爬，那就需要人要对自己有一个认知。我本质上觉得我确实是一个比较有创新意愿的人，我不愿意循规蹈矩去干一件事情。走到今天就是自然而然，也没有什么很刻意，所以我也挺满意我现在的状态。

焦点财经：对新一代年轻人有什么特别想说的？

孔鹏：做最好的自己