总负债157亿销售开支36亿！赴港IPO安居客被“流量”裹挟？

随着竞争加剧及扩张现有业务，安居客营销成本恐将越来越高昂，可能会损害公司的经营业绩

《投资时报》研究员 董琳

58同城私有化后，姚劲波再次试水资本市场。《投资时报》研究员注意到，日前，安居客集团（下称安居客）向港交所主板递交上市申请。

安居客成立于2007年，创始人为梁伟平。作为链接互联网和线下房产营销的中间人，安居客一直以来做得都是“端口流量”生意——由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。

此次并非安居客第一次尝试接近资本市场。该公司曾于2014年启动赴美IPO计划，但由于安居客为提升业绩单方面上涨中介费，遭到多家房产中介共同抵制，最终导致上市计划折戟。2015年，58同城以2.67亿美元收购安居客，安居客正式被纳入“58系”，与58房产整合为安居客集团。

股权方面，招股书显示，安居客目前第一大股东为58同城，持股45.3%；第二大股东是腾讯，持股14.1%；第三大股东是姚劲波，直接持股13.5%，由于姚劲波还持有58同城超54%的股份，两者相加，姚劲波持有安居客超30%的股份。

另外，由在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司拥有的General Atlantic Singapore 58TP Pte. Ltd.持有安居客7.7%的股权；参与58同城私有化的投资机构—华平投资、欧翎投资，分别持股7.9%、3.9%；碧桂园通过Beam Merit Limited持有1.7%的股份，雅居乐通过Great Dawn Investments Limited持有0.2%的股份；安居客还有3.1%的股份作为股份激励计划。

据招股书介绍，此次IPO安居客拟将募资用于公司的技术实力及产品开发、拓展新房交易业务、并臻选战略合作投资及收购机会、偿还贷款、营销及推广，以及提高公司的品牌知名度等一般公司用途。

《投资时报》研究员查阅招股书注意到，报告期内，安居客净利润下行，存在收入依赖流量端口、应收账款增加及负债率较高等问题。

针对前述情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至安居客相关部门，截至发稿尚未得到公司回复。

利润率下跌6.1%

招股书显示，2018年至2020年（下称报告期），安居客营业收入分别为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，虽保持持续增长，但2019年和2020年同比增速分别为21.92%和6.2%，下降趋势明显。

同时，安居客的净利润亦呈现逐年下降态势，其年内利润分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元，同期净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%，2020年净利率骤降6.1个百分点。

《投资时报》研究员查阅招股书发现，销售及营销开支和财务成本的增长，是导致安居客营收上涨而净利润走低的主要原因。

报告期内，安居客销售及营销开支分别占总营收的42.7%、39.2%、44.6%。由于开展的营销活动增加，其2020年销售及营销开支为35.95亿元，较2019年增长6.23亿元，同比增长21%，要知道，同期安居客营收增长仅为4.73亿元。

与此同时，报告期内，安居客广告及营销开支分别为13.73亿元、16.26亿元和23.73亿元，同比增速由2019年的18.42%上升到2020年的45.94%，占总营收的比例也由22.09%上升至29.47%。

安居客本质上做的是流量生意，因此其在流量获取上投入了大量资金以扩大平台的影响力，进而获得更多用户、带来更多房源。2020年，安居客的销售成本为7.6亿元，仅流量获取成本占比即达34.5%，佣金分成成本占比为23.6%。

安居客坦言，随着竞争加剧及寻求扩展现有市场的业务，公司营销工作成本将会越来越高昂，可能会损害公司的经营业绩。

此外，还有两个会计科目对其利润影响较大。一是应占以权益法入账的投资损失从2019年的3300万元增加211.2%至2020年的1.03亿元。安居客表示，主要是由于旗下爱房2020年收购前产生的损失净额较2019年增加所致；另一个则是财务成本，2019年安居客的财务成本仅为120万元，而到了2020年，该项数据飙升至2.01亿元。对此，安居客称，主要是由于分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支。

安居客销售及营销开支组成

数据来源：公司招股书

营收仍依靠“端口流量”

据艾瑞咨询数据显示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移动月活跃用户量为6700万，按2020年平均移动月活跃用户量计算，安居客为中国最大的在线房产平台。2020年年末，安居客活跃经纪人数量为72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。

背靠58同城的流量平台，安居客拥有着明显线上优势。但是其收入来源仍依靠传统营销端口，新增长点优势并不明显。

目前，安居客旗下业务包括房产信息营销平台安居客和58房产、新房交易服务平台58爱房，以及全资收购的房产SaaS系统巧房科技。收入主要由在线营销服务、交易服务以及其它服务组成。

据招股书显示，报告期内，安居客在线营销服务收入分别实现61.47亿元、72.97亿元、78亿元，占总收入的比重依次为98.9%、96.3%、96.9%。

安居客在交易服务业务收入主要是来自去年12月成为全资附属公司的爱房平台。2020年爱房的交易总量达653亿元，同比增长282%，使交易服务业务录得2.28亿元，占营收比为2.8%。此外，包括去年12月全面合并的房产经纪SaaS提供商巧房的其他服务业务收入为2469.1万元，占比0.3%。

安居客在其招股书中透露，通过整合爱房和巧房，公司从在线营销服务提供商转型成为一个开放型房产信息服务平台。但从目前收入比重来看，安居客新增业务带来的空间并不明朗，依靠“端口流量”为主的在线营销服务仍是其主要盈利来源。

安居客按收入来源划分的收入组成部分

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数据来源：公司招股书

应收账款超出净利润

《投资时报》研究员注意到，招股书显示，截至2020年12月31日，安居客向房地产开发商支付的押金余额为2.96亿元，应收账款为22.81亿元，超过同期净利润金额，该公司或面临向房地产开发商收取应收账款及押金的风险。

安居客表示，由于公司已完成收购爱房，预期自新房交易服务产生的收益将进一步增加，而这一增长将极有可能导致日后公司应收房地产开发商的账款大幅增加。此外，安居客还有为房地产开发商提供在线市场推广服务而产生的大笔应收账款。若房产发展商的营运及流动资金状况恶化，公司可能无法收回该等款项。

事实上，安居客的担心并非流于形式。2020年，多地从限购、限贷、限售等方面升级楼市调控政策，行业竞争规则正在发生深刻改变。随着行业投资和规模扩张动能降低，各大房企业绩增速放缓恐将成为常态，这无疑也会影响安居客的发展。

此外，由于私有化后，安居客从58集团分拆，集团的融资安排得到重组，安居客同意分占75%的七年期贷款本金及40%的两年过桥贷款本金。因此，安居客的负债总额由2019年年末的22.7亿元增长至2020年末的156.6亿元，负债率由2019年年末的17.49%飙升至2020年末的92.74%。

鉴于以上情况，安居客在招股书中称，若公司未能从营运产生充足的现金流，以及未能维持充足的现金，其流动性状况或会受到不利影响。