多收了三五斗 金地加快营收结转与净利增长3.2%

一向注重规模与利润平衡的金地，对于净利率下降的行业趋势，似乎也无力逆行。

4月16日，金地集团发布2020年度业绩报告。去年，金地实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，公司房地产项目结算面积463.91万平方米，同比上升21.8%；结算收入751.78亿元，同比上升31.0%。

年内，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%。其中，房地产业务结算毛利率为33.6%，比上年降低7.7个百分点。而集团净利率达12.38%，较去年同期15.93%略有下降3个百分点。

在2017年提出冲刺2000亿的销售目标后，2019年首次达成目标，2002年销售取得历年来最好成绩，累计实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%，实现签约金额2426.8亿元，同比增长15.23%。

尽管董事长凌克在年报中称，2020年为股东交上了一份亮眼的答卷。

按照2020年度利润分配方案，每10股派发现金股利7.00元（含税），合计拟派发现金红利31.6亿元（含税），占公司2020年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.39%。

但不容忽视的是，在过去几年，为了冲刺规模，金地大幅降低权益占比来换取规模增长，而体现在财务数据上，不断下降的利润率便是最好佐证。

华北增收不增利

金地于年报中表示，去年营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长。

其中，房地产结算收入751.78亿元，同比增长30.99%，物业管理实现收入40.82亿元，同比增长33.18%，主要是因为物业管理面积增长；其他业务实现收入20.16亿元，同比增长34.28%，主要是因为产业服务收入增长。

分区域来看，华北、西部、东北、东南的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大，主要是因为该区域房地产项目结算面积增长；华中区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大，主要是因为该区域房地产项目结算面积减少。

在营收贡献最大的华南和东南区域，毛利率比上年分别减少4.21个百分点和12.05个百分点，营收增幅最大的华北区域毛利率减少10.76个百分点。而营业成本方面却有明显上升，华北区域同比增加198.61%，东南区域同比增加111.26%。

分季度来看，金地去年营收主要集中在四季度为435.43亿元，占比过半。其他三个季度分别为73.38亿，125.36亿，205.64亿。

而净利润方面分别为第一季度12.92亿，第二季度16.89亿，第三季度20.1亿，第四季度54.05亿，净利率为17.6%、13.47%、9.78%、12.41%。

可见，金地在第四季度明显增加了营收，同时为了保证利润达到正向增长，在结转的净利率方面也做了不少平衡。

值得一提的是，金地土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

截止2020年金地集团总土地储备约6,036万平方米，权益土地储备约3,203万平方米，权益比53%。在2015年至2019年，金地新增土地储备权益比没有一年超过50%。

换言之，近年来金地通过合作扩张，成功减轻自身资金压力的同时，快速拔高企业业绩总量，让其维持在行业20强的行列。

然而通过合作模式扩张虽然有着优势互补、分摊风险、共享资源等优势，但反映到企业利润率上，也将随着权益比例降低而大打折扣。

对于风险的把控，金地过去一年也非常重视现金流管理。在经营活动产生的现金流量净额方面，除了在一季度录得-85.75亿元外，其余三个季度均录得净流入，在报告期内实现经营性现金净流入75.15亿元。

凌克在致股东函里提及，2021年开年以来，多项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。

努力还债与买地

数据显示，金地集团是全绿档企业，三项指标全部处于绿线。

报告期末，金地债务融资余额为1130.01亿元，债务融资加权平均成本为4.74%，资产负债率为76.59%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%。截至报告期末，公司持有货币资金541.97亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.21倍。

根据年报，截止去年底金地集团一年内到期的非流动负债394.84亿元，短期借款27.94亿元，两者相加422.78亿元，同比2019年度361.06亿增加17%。

正是因为现金流的压力，2020年以来，金地成为发债最积极的公司，密集地用上了短融、中期票据、小公募债券等各种融资手段，几乎都是用以偿还到期的公司债券。

数据显示，2020年金地集团资本化的利息支出合计人民币27.77亿元，没有资本化的利息支出约为人民币29.72亿元。

截至2020年12月末，公司有息负债合计1130.01亿元，其中，银行借款占比为49.52%，公开市场融资占比为44.32%，其他融资占比为6.16%。债务融资加权平均成本为4.74%。

在受融资环境与政策环境等因素影响导致房企拿地减少的背景下，金地集团凭借自身资金优势加大力度获取土地储备。

2020年，金地集团共获取了116宗土地，总投资额约1350亿元，权益投资额约697亿元，公司新增总土地储备约1657万平方米，其中权益储备约813万平方米。

截至2020年末，金地已布局全国70个城市，新进入舟山、福州、唐山、淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水九个城市。总土地储备约6036万平方米，其中一、二线城市占比约为71.2%。

随着规模逐渐增大，金地在土地投资也不断加大。数据显示，2017年、2018年金地在土地市场总投资额约1000亿元，权益投资额分别为473亿元及404亿元；2019年1200亿元的土地总投资额中，金地集团权益投资额约为588亿元。

土地扩张力度增加之余，金地集团也适当调节拿地结构，加强二线、三四线投资占比。在2020年一二线城市占比也较2019年75%进一步下降。

目前一二线普遍受到较强的调控政策，避免城市过于集中所带来的风险，而凌克也同样意识到市场环境的变化。

在展望2021年发展方向上，他表示，疫情的阴霾并未完全消散，外部环境仍存在诸多的不确定性。中央对房地产行业管控政策的持续不放松，使需求端受到了一定的压制，虽然行业整体规模仍处高位，但增速已然放缓。

2021年是金地集团上市20周年。土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的收益率也面临着下行挑战，未来的路必将充满艰辛与挑战。