香江控股净利润三连降 地产增速放缓下亟需新业绩增长点
来源：财联社 2021-04-14 19:24:19
财联社（广州，记者 陈业）讯，翟美卿管控下的香江控股（600162.SH）正逐渐走向边缘化。
香江控股日前公布的2020年年报数据显示，期内，香江控股共计实现销售金额53.66亿元，销售面积50.49万平方米，实现结转收入金额36.56亿元，结转面积40.43万平方米。报告期末，待结转面积61.52万平方米。其中销售重点项目有广州增城项目、鄂州项目、常德项目、来安项目等。
至2020 年年末，公司持有土地储备总建筑面积约589万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约38万平方米，在建工程建筑面积约256万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为295万平方米。
值得注意的是，香江控股去年的净利润和经营现金流，均出现了幅度不小的下滑。
年报显示，其归属于上市公司股东的净利润为2.82亿元，较上一年4.55亿元同比减少38.07%。这已是香江控股连续三年出现净利润下跌。
对于净利润下跌，香江控股表示，主要是受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。同时，受疫情影响，公司根据市场实际情况对商户免收约一个月租金和管理费，个别门店实行减租政策及部分在租门店到期，租金收入减少，影响利润减少约0.5亿元。
净利润下滑另一个原因是，香江控股对存在减值迹象的资产进行了减值测试，计提存货跌价准备金额1.44亿元，同比增加0.54亿元，影响利润较上年同期减少0.54亿元。
在净利润下降的时候，香江控股2020年经营活动产生的现金流量净额只有5.97亿元，较上一年的32.8亿元减少约26.83亿元，减少幅度达81.79%。
对经营活动现金流量净额减少，香江控股解释，主要是去年购买商品、接受劳务支付的现金增加所致。其中购置苏州土地款7.93亿元、履约保证金0.5亿、株洲购置土地款1.34亿、支付增城朱村项目土地竞买保证金及定金2.12亿、来安购置土地竞买保证金1.7亿；2020年开发建设项目增加以及在建项目按照工程进度支付工程款金额增加所致。
在净利润连续三年下降情况下，这家目前市值仅有64.5亿元的深圳开发企业，未来将何去何从，成为外界关注焦点。
年报数据显示，2020年度，香江控股的货币资金为36.99亿元，其短期借款为14.11亿元，长期借款为27.92亿元，负债合计为199.5亿元，资产总计为256.24亿元。
对于香江控股未来的发展，香颂资本执行董事沈萌表示，“区域型开发商拿地开发的难度越来越大，但围绕本地深耕，特别是房地产服务业务上，仍然存在很大市场空间。”
不过，沈萌认为，服务业务的增值率高，因此深耕细作服务业务，也可以实现很好的增长，但是做服务未必能像开发地产项目那样可获得较快的周转。
一家中介机构分析师则认为，未来香江控股这类企业需要一个新的亮点来提振业绩，需要能引起资本市场关注的商业故事。
实际上，早在2015、2016年曾经历两次资产重组及配套融资后，香江控股曾试图向商贸物流地产转型。但目前看来，商贸物流业务对其整体营收的贡献仍旧有限，收入大头仍为商品房商铺写字楼销售。
香江控股披露，公司2020年营业收入为49.82亿，收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类，其中商品房商铺写字楼销售收入占营业收入的73.37%，商贸流通运营收入营业总收入的18.6%，其他占营业收入的8.03%。
据了解，香江控股2020年的营业成本为28.36亿，其中商品房商铺写字楼成本占营业成本的 76.44%，商贸流通运营成本占营业成本的14.33%，其他占营业成本的9.23%。
而在2019年时，香江控股董事长翟美卿曾表示，公司将退出相当部分的投资性业务，回归主业、做回实业。
对于未来发展，香江控股在此次年报中也做了风险预判。其在年报中也表示，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
“公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。”
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