百强房企一季度销售同比大增 严厉调控下毛利率与回款承压
来源：财联社 2021-04-08 21:22:03
财联社（广州，记者 陈业）讯，受去年基数较低等因素影响，今年一季度房企销售额同比出现大幅上涨。
中指院数据显示，今年1-3月TOP100房企销售额均值为307.8亿元，增长率均值为104.1%；其中销售额超千亿元的房企5家，较去年同期增加2家，超百亿房企76家。TOP100房企权益销售额均值为228.2亿元，权益销售面积均值为163.8万平方米。
“去年二月和三月受疫情冲击，商品房销售基本处于冻结状态，因此今年一季度销售增速较高。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水称。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，一方面是去年同期基数较低，另一方面也是自去年下半年开始，全国房地产市场逐渐走出之前的低谷，呈现上行趋势，使得房企销售速度加快。
各梯队继续分化
2021年1-3月，不同阵营房企的业绩继续分化。
中指院数据显示，一季度销售额越过千亿元以上的超级阵营共5家，销售额增长率均值为45.6%；500亿-1000亿元阵营共10家，销售额增长率均值为100.1%；200亿-500亿元阵营有33家企业，销售额增长率均值为108.2%；100亿-200亿元阵营为28家，销售额均值为131.3亿元，同比增长104.5%。
另据平安证券研究报告，百强房企三月单月销售额12226亿元，同比增长 59.2%，较 2019年同期增长31.8%；今年1-3月销售额累计同比增长84.1%，较2019年同期增长45.7%。
其中，TOP21-30房企三月份单月销售额及一季度累计销售额同比分别增长112.8%、141.8%，增速居各梯队首位；TOP1-10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100单月销售额分别同比增长27.5%、63.9%、82.3%、95.9%。
从单个房企情况来看，碧桂园今年1-3月实现销售额 1976 亿元，同比增长38.7%，销售规模领跑房企。重点监测的25家房企中，旭辉集团、中南建设、中梁控股、金地集团前三个月销售额增速均超过100%，分别达157.4%、121.9%、110%和108%。
李茂喆认为，从今年全国楼市走势来看，预计呈现前快后稳的走势。“受去年同期基数较低影响，一季度销售同比增速明显；随着去年下半年同期基数的增加，以及全国范围楼市调控逐渐收紧，今年下半年楼市热度或逐渐平稳。而对于头部房企来说，销售额创新高的概率会比较大。”李茂喆表示。
平安证券分析师杨侃则认为，百强房企三月的销售相比2019年仍保持了较高增速，不过随着基数效应逐步消退，以及热点城市调控及购房信贷资金审查趋严，加上房企加大推盘力度回笼资金，销售去化或将逐步承压。
资金回笼速度料将放缓
虽然一季度业绩增幅不小，但对今年全年的销售业绩，房企所定目标仍较为谨慎。
在前不久的年度业绩会上，不少房企宣布了今年的销售目标，销售增幅在10%-15%不等。例如，碧桂园表示未来三年的年均销售要增长10%，恒大将2021年的销售目标定为7500亿元。
不少房企在业绩会上透露，去年的让利促销之举对销售增速起到一定作用，今年会继续加快销售，并将回款列为销售考核重要指标。
中国奥园就表示，为应对“三条红线”，公司会把回款率作为整个绩效考核一个重要导向。弘阳地产也表示，“去年公司处于绿档，未来也将以这几项指标为指引，以销售回款、现金流作为发展基准，管控好财务风向指标。”
值得关注的是，开发商2020年遭遇毛利率普降的局面，进入2021年这种局面或将持续。
“毛利率普降是一个趋势，一方面土地成本大幅上涨，另一方面房屋销售面临限价问题。”一家中型房企CFO告诉记者。
国泰君安一位分析师表示，虽然房企有意通过推进旧改项目入市等方式来提升毛利率，但受限价、竞争激烈等因素影响，旧改项目本身毛利率水平也不如从前了。
另外，受多地贷款政策趋紧影响，多位业内人士预计，今年房企的资金回笼速度将有所放缓。
刘水认为，随着贷款审核更为严格，银行在延长审核时间的时候，房企销售回款时间也相应被延长；另一方面，贷款利率上调，会一定程度抑制商品房需求的释放，使房企的销售节奏放慢，从而影响销售回款。
一家中介机构分析师也表示，利率上行、信贷审批变严，将在一定程度上抑制市场需求，间接影响房企的销售回款。同时，放贷周期的延长会使房企回款受到直接影响。
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