富力地产：盈利能力下滑，深陷红档“泥淖”

近日，富力地产（02777.HK）发布2020年度业绩公告。去年实现权益协议销售额1387.9亿元，与2019年几乎持平，业绩表现平淡。同时，富力地产仍未脱离“红档”，未来不仅需要改善业绩，还要为“降档”分心。

销售业绩平淡

在2020年度，富力地产销售业绩表现不佳。

年报数据显示，富力地产2020年度权益销售金额为1387.9亿元，同比增长0.4%，虽然增幅为正，但却小得不值一提。此外，权益销售面积同比下降8.1%至1153.1万平米。

其实，富力地产并没有完成2020年初设定的目标。其时，富力地产信心满满地将协议销售目标定为1520亿元，但现实却给它兜头泼了一瓢凉水，完成率将将达到9成。

在克而瑞榜单中，2020年度，富力地产以1496.6亿元的销售额（全口径），排名第24位，但在2019年度，富力地产以1493.31亿元的销售额（全口径）排名第21位。在百强房企整体销售额提升达两位数的情况下，富力地产不进则退，排名下滑了3个名次。

或许是受了现实的教训，富力地产变得更为务实，于是将2021年协议销售目标下调至1500亿元。根据富力地产披露的信息，2021年可售资源将达到2700亿元，只需达成56%以上的去化率即可完成2021年协议销售目标。

盈利能力下降

就盈利能力而言，富力地产表现也不佳，各盈利指标出现下滑态势。

年报数据显示，2020度毛利润为203.9亿元，同比下降31.5%。究其原因，其中营业收入下降5.4%，但营业成本上升7.3%，成为导致毛利润下降的直接原因。

唇亡齿寒，毛利润的大幅下滑，导致毛利率也受到“牵连”。数据显示，2020度毛利率下降10.1个百分点至23.7%。与之相对应，净利润下降9.4%至91.5亿元，净利润率下降0.5个百分点至10.6%。

需要留意的是，这是富力地产近年来首次出现毛利率大幅下滑现象。在此前三年时间里，富力地产毛利率水平一直高于30%，2017-2019年度分别达到35.4%、36.4%和32.8%，在行业处于领先水平。

进一步分析富力地产的业务构成发现，两大核心业务受到疫情的冲击，营业收入受到不同程度的影响。首先，销售均价的下降，拖累了物业发展业务收入。具体来看，2020年销售物业交付面积增长10%至916.7万平米，销售均价下降10%至8600元/平米，最终导致物业发展营业收入未能如愿实现增长。其次，受新冠疫情影响，人们降低了出行和出游的频率，对酒店行业形成了较大的冲击，从而也使富力地产的酒店运营收入下降了25.6亿元。

此外，利息成本的不断上升，也侵蚀了利润。亿翰智库研报指出，富力地产有息负债相对较高，2018-2020年利息支出分别是94.5亿、137.3亿和144.3亿元。虽然符合资本化条件的利息支出可以进行资本化，短期不会以财务费用的形式影响企业的净利润，但是当项目交付后，收入结转的同时，资本化的利息也会以营业成本的形式相应结转，所以过去高额的利息支出也在不断地摊薄企业的净利润。

三道红线成绊马索

受融资监管新规约束，富力地产调低了投资力度。

在三道红线政策出台后，以富力地产2019年年报中的数据计算，企业的净负债率、剔除预收账款的资产负债率也以及现金短债比等三个指标均踩红线。

一年后，虽然与监管政策相关的三个指标均有所改善，但未能让富力地产脱离“红档”。首先，富力地产有息负债减少374.1亿元，货币资金增加15.1亿元，以及发行H股筹资25.24亿港元增加了所有者权益，使得净负债率下降了68.7个百分点，降至130.2%。其次，剔除预收账款的资产负债率下降了2.8个百分点至76.7%，最后，现金短债比小幅增加至0.4倍。不难发现，富力地产的杠杆仍然相对偏高。

另外，由于富力地产资产负债表中长期借款当期到期的金额达到529.6亿元，并且还有109.2亿元的短期借款，但富力地产的现金及现金等价物仅256.7亿元，因此具有一定的偿债压力。

在三道红线融资规则下，企业处于红档位置，这制约了它的有息负债增速。因此，降低财务杠杆已是当务之急。

而实际上，富力地产也确实降低了投资力度。2020年富力地产新增权益可售面积385.5万平米，较2019年下降58.9%。与此同时，按面积计算的投销比进一步下降至0.3；总权益可售面积下降至5187.8万平米。

当然，此前的积累也让富力地产有底气降低拿地力度，一是本身拥有的土储存量较多，存续比达到了4.5年；二是拥有较多的城市更新资源，其中2020年成功转化了130万平的建筑面积，城市更新或者旧改项目一旦转化将为它补充土储。

为了优化财务质量，“降速”虽为无奈之举，但也不失为明智之选。