宝龙地产：重金“押宝”长三角，达成千亿目标概率几何？

刚刚公布2020年财报的宝龙地产（HK.1238），各项核心指标表现良好，可谓春风得意。稍有遗憾的是，就是未能完成在2018年喊出的千亿目标。不过，这并不妨碍它在2021年继续逐梦。但是，对于这家债务规模不断膨胀，且“押宝”长三角区域市场的房企来说，2021年会否圆梦？

再提千亿目标

日前，宝龙地产公布了2020年度业绩，虽然遭受新冠疫情影响，但各项关键指标稳健增长，完成全年750亿销售目标的108.7%，再创历史新高。也正是因为如此，使得宝龙地产底气十足，再次喊出实现千亿目标口号。

年报数据显示，2020年全年，宝龙地产实现合约销售额815.51亿元，同比增长35.1%；合约销售面积532.73万平方米，同比增长41.4%；营业收入354.95亿元，同比增长36.3%；净利润88.2亿元，同比增长46.5%；归母净利润60.93亿元，同比增长50.8%。

在2020年稳健增长基础上，宝龙地产顺势发布了“新五年战略规划”，提出未来五年要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

其实早在2018年4月，宝龙地产就曾喊出过千亿目标。其时，宝龙地产总裁许华芳在2017年度内地业绩发布会上表示：“2018年，我们将迭变前行，加快速度，打造369体系，进一步提高年度销售目标至人民币350亿元，2020年冲击1000亿。”只是，2020年宝龙地产最终还是与千亿目标失之交臂。

但这并未影响到宝龙地产冲击千亿规模的积极性。在近期举办的2020业绩发布会上，许华芳再次明确表示：“公司2021年要实现合约销售额突破千亿，定为1050亿，保持近三成的增速。”

千亿债务压顶

在销售规模尚未实现千亿规模之前，宝龙地产债务规模早已达到了千亿级，并呈不断增长趋势。

年报数据显示，截至2020年12月31日，宝龙地产总负债达到1433.30亿元，较上一年同期增加了197.40亿元。

其中，截至2020年12月31日，宝龙地产借款总额约为665.67亿元，较2019年底增加约20.5%。具体来看，主要包括银行及其他借款约364.63亿元、公司债券约119.28亿元、短期融资券约8亿元、商业按揭支持证券约23.41亿元、资产支持证券约12.69亿万元及优先票据约137.66亿元。在借款总额中，一年内到期的借款约206.67亿元，一年后到期的借款约459.00亿元。

正是因为借款总额的增加，利息开支亦水涨船高。年报载明，截至2020年12月31日，总利息开支约为人民币43.11亿元，较2019年底上升约19.8%，主要是由于借款总额增长所致。

在2020年，宝龙地产融资动作变得更为频繁，一年内展开了15次融资活动，包括发行公司债券、中期票据、优先票据、超短期融资券、银行贷款等。

之所以需要大量的资金，缘于2017年宝龙地产首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式，即3个月完成方案、6个月开始预售，9个月资金回笼。当然，从目前来看，该模式为宝龙地产销售规模的增长，立下了汗马功劳：2017年销售额首破200亿元，2018年超400亿元，2019年更是突破600亿元，2020年则突破800亿元，可谓是一年一个台阶。

从表面上看，其偿债能力也非常强。从偿债指标来看，截至2020年12月31日，宝龙地产的净负债率为73.9%，较2019年底下降了7.3个百分点，长期偿债能力较强；扣除受限制资金的现金短债比为1.2，说明公司的可动用货币资金足以覆盖短期有息债务，短期的偿债压力较低；剔除预收账款的资产负债率（双向扣除）为69.9%，三个指标均满足三道红线监管的要求，处于“绿档”区间。

为何宝龙地产能在杠杆水平持续高位的前提下，还能降低净负债率，究其原因，还在于少数股东权益的持续暴增，做大了宝龙地产资产规模，以明股实债的方式，使得净负债率这一关键指标得以美化。

数据显示，截至2020年12月31日，宝龙地产少数股东权益为150.61亿元，较2019年同期暴涨141.09%。增幅之大，令人咋舌！

有财务分析人士表示，少数股东权益主要是指在公司无法实现控股的股东权益，具备公司利润分配权，或者有资格要求公司在约定期限内赎回股权。最明显的影响，是会直接影响企业盈利质量，因此很多上市公司对通过少数股东权益调节负债，都比较克制。

但宝龙地产却不以为然。根据宝龙地产近几年财报数据，2018年到2020年发展最快的几年，宝龙地产少数股东权益直接从39.65亿元，猛增至150.61亿元，年复合增长率高达94.90%。

押宝长三角

作为闽系房企，但长三角区域市场却是宝龙地产的福地。

在2020年，宝龙地产重金布局长三角区域市场，丝毫不掩饰对这个市场的偏爱。2020年宝龙地产新增39个项目，建筑面积达940.1万平米，较2019年同比上升28.5%。其中长三角区域新增588.5万平米，占比62.6%，海西区域新增107.5万平米，占比11.4%，中西部区域新增205.2万平米，占比21.8%，大湾区新增38.9万平米，占比4.2%；从城市来看新增项目主要围绕宁波及南京，分别新增了6个、7个项目。为了抢得长三角地块，宝龙地产甚至一改往日小心谨慎做派，宁波所拿的6宗地块中有4宗溢价率超过10%，其中宁波奉化区的纯住宅项目溢价率更是高达45.9%。

为何选择“押宝”长三角区域？宝龙地产自有盘算。其在2020年财报中坦陈，公司在拿地策略上深耕长三角和粤港澳大湾区促使销售额爆发增长，对于溢价率的控制又为企业赢得了利润空间。

年报数据也进一步证明了宝龙地产上述表述绝非套话。截至2020年12月31日止年度，已出售及交付项目的收入约为人民币314.86亿元，其中长三角区域贡献了241.64亿元，占比高达76.75%。

而从历年销售数据来看，公司的合约销售额从2017年的208.82亿元增长到2020年的815.51亿元，3年复合增长率为57.48%，销售额的爆发与公司深耕长三角和大湾区密不可分。

但过于集中，在经营方面会存在一定的风险。近期爆出债务危机的华夏幸福，其中一大主因就是业务集中环京区域，因为调控收紧限购政策极为严格且实施时间较长，导致流动性承压。

与之有几分相似的是，宝龙地产债务规模在不断攀升，而其重金布局的长三角地区，调控力度在不断加大，包括上海、杭州等地不断加码调控，导致未来市场走势存在不确定性。

在这种大背景下，宝龙地产押宝长三角，福兮？祸兮？时间会给出答案。