华夏幸福危机背后:381亿永续债饮鸩止渴 | 魅影⑨

编者按：

信托、基金、AMC等非银机构，多年来一直隐身房企背后，扮演“金主”角色。“三道红线”之下，降负债、拓融资，成为房企当务之急，投资机构也在伺机掘金。焦点财经特别推出《魅影》系列，穿透房企融资表象，照见金主隐秘身影。是为第九篇，华夏幸福危机背后：381亿永续债饮鸩止渴。

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

曾经的环京“霸主“华夏幸福正处于水深火热之中。

2月26日，华夏幸福发布公告称，截至目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元，目前公司正在与逾期涉及的金融机构积极协调展期。

“华夏幸福要勒紧腰带过苦日子，要刮骨疗毒、向死而生，重走一遍艰苦创业路。”王文学在新年讲话中表示。

在2月1日发布的公告中，华夏幸福表示公司到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元。而截至1月末，华夏幸福可动用资金仅为8亿元，与债务相比，显然是杯水车薪。

查阅华夏幸福债务违约的机构，其中不乏有五矿信托、中融信托等头部信托公司。

债务危机里的信托

华夏幸福的这场危机在年初已经初现端倪。1月18日，中融信托对相关投资人进行定向临时信息披露称，华夏幸福及子公司为能按期支付11.2亿元的两笔到期信托计划，导致其无法清算，涉及“中融-骥达11号”和“中融-融昱100号”信托计划。

资料显示，“中融-融昱100号集合资金信托计划”本金规模为9.82亿元，用途为向华夏幸福产业新城（西安长安）发展有限公司增资款。 1月15日到期信托计划本息为9.82亿元。

“中融-骥达11号集合资金信托计划”，剩余本金规模为13.446亿元，用途为向大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司发放信托贷款。1月15日到期部分信托计划本息为1.279亿元。

“中融-融昱100号集合资金信托计划”为融资类，“中融-骥达11号集合资金信托计划”为信托贷款。

随后，华夏幸福回复称已经与中融信托达成和解，华夏幸福认为中融项目已经不触发“交叉保护条款”。

直到2月华夏幸福公开承认债务危机后，与华夏幸福合作过的信托机构也纷纷深陷其中。据悉，由于部分信托公司所涉存续信托项目多为事务管理类，目前未有进一步动作。而陕国投等确认信托计划展期，五矿信托表示项目存续期间还本付息正常。

华夏幸福曾通过产业新城项目在环京一带不断发展壮大，直到2017年，环京的限购、限贷政策趋严，环京市场日益低迷，重仓环京的华夏幸福遭受冲击。

华夏幸福遭遇的首次流动性危机在2018年，彼时曾引入险资平安来缓解危机，同时，也使出了“花式融资“的财技。

381亿永续债信托

近年来，信托都是华夏幸福重要的融资来源，据焦点财经不完全统计，自环京困境以来的2017年至2020年，华夏幸福通过永续债信托融资规模达381亿元，仅2020年，华夏幸福共计8次通过永续债信托融资，规模达196亿元。融资用途通常为产业新城的开发建设及原料采购。

产业新城是华夏幸福的特殊开发模式，也是支柱型业务，即以做园区内配套住宅开发支持长期做工业园和帮助政府招商。

产业新城对融资的需求，从华夏幸福的财报中可以窥见一二。财报显示，2019年，华夏幸福应收账款中有475.4亿元来自产业新城业务中的政府园区业务，占到2019年末全部应收账款的99.2%。而其产业发展服务营业收入占比仅为26%。到了2020年上半年，产业新城业务实现园区结算收入额198.44亿元，同比增长超过4成。

有业内人士表示，信托公司发行的永续债有助于房地产公司在获得资金的同时，解决报表杠杆率的问题，能够降低金融资产负债率。

目前的永续信托主要包括两种：其一是信托公司发行信托计划，投资于企业发行的永续债券；其二，是通过可续期的信托贷款的形式向融资人融资。前一种是标准化投资模式，后一种其实是非标融资模式。华夏幸福的永续信托方式主要是第二种。

值得注意的是，华夏幸福发行永续债一般每年的利率升幅为2%，以2020年12月，华夏幸福向中融信托发行的15亿元永续债为例，该笔永续债初始利率为8.5%/年，之后每年利率增加2%，直到利率为14.5%/年。即第二年华夏幸福要支付1.575亿元的利息，以此类推，融资成本可谓高昂。

同时，永续债若超出赎回的时间，利率将大幅提升，增加企业的还款风险。

从华夏幸福发行永续债的融资方式来看，通常都是“借新还旧“，2019年末，清偿了兴业财富10亿元可续期委托贷款和华能信托30亿元永续债。2020年1月，华夏幸福发布公告称分别清偿了兴业银行20亿元可续期委托贷款和中信信托20亿元永续债。又在2020年大幅发行新的永续债。

除了永续债信托融资外，华夏幸福还频频对外担保，其中也可以窥见信托的身影。2020年下半年，华夏幸福对外签署了63份担保协议，信托公司9家涉及9份协议，担保标的额90亿元。

截至2020年末，华夏幸福资产负债率82.09%，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，现金短债比仍然小于1，全部踩中“三条红线”。