多城实行“两集中”供地模式 房企项目利润率有望提升

土地出让“两集中”引发关注。青岛、济南先后发布通知，提及宅地出让实行“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

多位专家认为，该政策有助于稳地价预期、降低土拍溢价率、改善项目利润率。叠加“三道红线”等因素，预计房企合作拿地案例将增加。

引导市场理性竞争

2月24日，青岛市自然资源和规划局网站发布消息，2021年严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

2月25日，地产股集体爆发。截至当日收盘，万科A(行情000002,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、世茂股份(行情600823,诊股)等逾10股涨停。针对地产股的强势表现，中泰国际房地产行业分析师刘洁琦告诉中国证券报记者：“这和‘两集中’政策有关系。”

25日晚间，济南市自然资源和规划局网站也披露，对住宅用地“两集中”同步公开出让。该局表示，要在深刻理解、准确把握、做好研判的基础上，合理安排供地时序，科学编制实施方案，提高集中组织能力，切实保障全市房地产市场平稳健康发展。

“两集中”有何影响？业内人士告诉中国证券报记者：“从稳地价层面看，预计作用有限。”

“在融资端已建立‘三道红线’、五类分档的制度，调控端建立了一城一策。加上土地端，源头上的长效机制就更加完善，对房价的管控意义重大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国证券报记者。

合作拿地案例或增加

“两集中”政策的实施，或一定程度上减少大型房企利用资金和信息优势垄断资源的情况。对于中小房企而言，可以避开大型房企直接竞争获得土地开发机会。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，2020年新增土地货值百强门槛达到221.1亿元，同比上涨18%。从集中度看，规模房企“强者恒强”的格局仍在延续。截至2020年11月末，TOP30强房企新增土地货值占百强的71%，超七成土地资源集中在三成房企手上。

一位具有9年投资经验的某头部房企金融事业部投资总监告诉中国证券报记者，“早前，不少地方就已经意识到控制供地节奏的重要性。土拍溢价率估计短期会有所走低。”

刘洁琦表示：“集中大量供应土地，有望降低参与单块土地招拍挂的资金量，从而降低土地溢价率，提升项目利润率。”

中信证券(行情600030,诊股)认为，土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地针对大量地块同时缴纳保证金。单块土地可参与的房企数量可能会下降。因为即使是比较激进的企业，也只能量力而行参与一部分土地出让。

但上述房企投资总监认为，新的土地出让规则对房企的融资和操盘有了更高的要求，大型房企凭借资金实力，优势将更加明显。

克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企2020年全口径累计销售金额同比增幅提升至12.4%；权益销售金额同比增幅提升至10.8%。华安证券(行情600909,诊股)认为，权益口径增速低于全口径，或反映出此前受融资收紧影响，房企合作拿地项目入市所致。

“叠加‘三道红线’等因素，房企之间的合作拿地案例或增多。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者。

另有TOP20某房企投资总监称：“集中供地会让房企拿地更加谨慎，前期做好准备工作，有针对性地去争取自己最擅长的地块，毕竟在某一时段可以用于投资的资金量有限，预计多样化的合作拿地开发将增加。”

提升产品品质是关键

在此背景下，房企投资策略生变，更加重视合作拿地，同时聚焦都市圈投资机会。

有机构报告称，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主阵营，合计占比达58.4%，仅长三角占比就达25.4%。

“都市圈对人口的吸引力具备一定优势，是未来新房市场的重点区域，房企布局的动力和区域内的市场竞争都将加大。这将是公司投资的一个重要方向。”金辉控股执行总裁陈朝荣表示。

“不少房企在聚焦都市圈，且疫情加速了这种战略调整。但对实力较弱的房企而言，多样化的分散投资能有效地对冲风险。”上述具有9年投资经验的投资总监表示，“新的土地出让规则下，房企投资需求会外溢。购房群体的需求差异化更加明显，这对房企提出了更高要求。”

金科股份(行情000656,诊股)表示，从长期看，未来房地产增量主要由价格驱动，改善型需求占比持续提升，产品竞争力将成为关注重点，公司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。

中指研究院企业研究副总监刘水也认为，长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。