1月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数经历去年第四季度供地高潮后，2021年首月土地供应量明显减少。

观点指数监测的100个重点城市数据显示，1月土地供应数量676宗，环比减少844宗，同比减少308宗，供应土地规划建筑面积环比下降57.7%，同比下降44.9%。

其中，一二三线城市供应土地建筑面积分别环比下降79.1%、53.0%、53.9%，同比下降61.2%、48.7%、36.5%。一线城市降幅最大，主要原因是去年同期上海推出了多宗大型地块。

成交方面，城市调控加码和融资新政压力持续，1月房企土地投资支出相对谨慎。100个重点城市月内成交土地数量802宗，环比减少1276宗，同比减少136宗；成交土地规划建筑面积环比减少68.1%，同比减少13.5%；成交总价环比减少67.1%，同比减少19.6%。

值得注意的是，1月一线城市优质地块出让数量减少，土地成交“质量”稍有下降，成交楼面价亦环比下降45%。另外，由于杭州、南宁、重庆以及东莞等城市成交溢价率拔高，二线城市成交楼面价环比上升25.8%。

据观点指数统计，月内共有15家房企在城市更新业务上有新的动作，其中奥园签下了广州黄埔旺村、广州荔湾东塱村以及东莞南城三个旧改项目，是1月在城市更新领域内最活跃的房企。

首月土地投资谨慎，超半数房企未扩储

观点指数发布的“1月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，TOP3分别是保利发展、新城控股和万科，1月新增全口径土储分别为308.1万平方米、285.4万平方米、280.7万平方米。榜单第4名与第5名分别是中海地产与碧桂园，新增土储分别为264.4万平方米与171.1万平方米。

在三道红线的强管控之下，头部房企凭借穿越周期的资金优势，仍然维持着较大的纳储力度，但部分负债承压的企业在土地投资方面有明显收窄。

观点指数监测的126家房企中，超过半数房企未在首月进行扩储。

根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜，1月，新城控股新增权益建筑面积285.4万平方米，位列新增权益土储榜单榜首；万科则以162.7亿元拿地权益金额，成为月内土地投资支出最多房企；保利发展新增货值为465.9亿元，暂列新增货值榜单首位。

值得注意的是，2021年首月仅有4家房企新增货值超过300亿元，房企整体土地投资力度偏弱。

建面腰斩，部分二线城市成交溢价率拔高

观点指数监测的100个重点城市数据显示，1月土地供应数量676宗，环比减少844宗，同比减少308宗，其中供应住宅用地215宗，商服用地92宗，工业用地313宗，其他用地56宗；供应土地规划建筑面积5476.1万平方米，环比下降57.7%，同比下降44.9%。

数据来源：Wind，观点指数整理

月内一二三线城市供应土地数量为41宗、286宗、349宗，分别同比减少12宗、183宗、111宗；供应土地建筑面积分别为373.7万平方米、2343.5万平方米、2758.9万平方米，环比下降79.1%、53.0%、53.9%，同比下降61.2%、48.7%、36.5%。

整体来看，经历2020年第四季度供地高潮后，年初土地供应量环比和同比均录得明显减少。其中一线城市降幅最大，同比与环比降幅均超过60%，主要原因是去年及同期上海均推出了多宗大型地块，例如12月以176亿元起拍价入市的上海黄浦区豫园社区地块。

成交方面，城市调控加码和融资新政压力持续，1月房企土地投资支出相对谨慎，土地成交市场热度下降。

数据来源：Wind，观点指数整理

具体而言，1月100个重点城市成交土地数量802宗，环比减少1276宗，同比减少136宗；成交土地规划建筑面积6784.7万平方米，环比减少68.1%，同比减少13.5%；成交总价约1990.2亿元，环比减少67.1%，同比减少19.6%；成交楼面价2933.3元/平方米，环比上升2.8%，同比下降16.2%；平均溢价率13.7%，环比上升3.3个百分点，同比上升1.7个百分点。

数据来源：Wind，观点指数整理

分城市能级来看，1月一二三线城市土地成交建面均出现下降。具体而言，1月一线城市成交建面1044.8万平方米，环比下降16.0%。相比之下，二三线城市成交建面分别为2293.7万平方米、3406.3万平方米，分别环比下降74.9%、68.6%。

一线城市土地成交建面降幅远低于二三线城市，主要原因是月内上海市成交土地数量80宗，成交土地建面743.6万平方米，位列众多城市之首。

值得注意的是，1月一线城市优质地块出让数量减少，土地成交“质量”稍有下降，成交楼面价亦环比下降45%，成交总价环比下降53.7%，高于成交建面降幅。

另外，由于月内杭州、南宁、重庆以及东莞等城市成交溢价率拔高，二线城市成交楼面价环比上升25.8%至3729.8元/平方米。

上海卖地居榜首，城市更新加快进程

数据来源：Wind，观点指数整理

以城市成交土地建面进行排行，1月上海市共成交土地80宗，成交土地建面747.6万平方米，位列第一；重庆、宿迁、南宁、杭州分别以成交土地建面419.6万平方米、235.7万平方米、225.8万平方米、208.2万平方米位列第二至五名。

1月土地成交总价TOP5的城市分别是上海、杭州、北京、宁波以及南京，成交总价分别为271.4亿元、212.8亿元、144.9亿元、113.1亿元和93.2亿元。

数据来源：观点指数整理

从1月全国住宅用地成交总价TOP10来看，成交价格最高的是上海城投与上海建工联手以底价176亿元竞得的上海黄浦区豫园地块，成交价格目前位居上海第四，而89567元/平方米楼面价则是上海成交楼面价最高。

值得注意的是，继去年5月斥资179.6亿元大手笔摘得北京分钟寺3宗地块后，合生继续加仓北京，以46.57亿元+21%自持竞得大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目地块，溢价率10.88%，成交楼面价接近3.5万元/平方米。

另外，美的置业继续加快长三角区域扩储步伐，以总价31.18亿元竞得浙江金华义乌市一宗商住地，成交楼面价25009元/平方米，溢价率77.34%。

来源：观点指数整理

城市更新方面，据观点指数统计，月内15家房企在城市更新业务上有新的动作，其中奥园成为了广州黄埔旺村、广州荔湾东塱村以及东莞南城三个旧改项目合作企业，是1月城市更新领域内较为活跃的房企。

政策方面，继12月中旬中央经济工作会议之后，1月24日广东政府工作报告再提加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造。

广州佛山市自然资源局顺德分局也发布关于《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的补充意见》，补充地价计收及收储补偿标准六大方面进行阐述，探索改造权公开交易改造模式。

随着加快城市更新进程和调整优化改造等相关政策的推出，未来房企将在城市更新领域方面享受到更多的政策红利，旧改项目的转化速度相信也将得到提速。