星盛商业上市,一波高管已提前变现 | 透视新股

星河控股集团董事长黄楚龙

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

谈起黄楚龙，在珠三角的商圈名气很大。

从一名泥瓦工逆袭成为千亿集团的掌权人，他控制的星河控股虽然靠地产发家，业务却横跨地产、金融、产业、置业、物业五大板块，产业规模上千亿。

而且星河控股没有上市，只属于他一个人，所以他一直被称为中国最富有的隐形富豪。2020年3月20日，他以390亿元财富，位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第40位。

“公司不负债经营，也不上市”，他曾是地产界的“老干妈”，如今却失言了。

1月26日上午9时30，星盛商业在港交所成功上市，股票代码06668.HK，是黄楚龙名下第一家主板上市公司。

星盛商业是星河控股旗下的商用物业企业，掌舵人是黄楚龙的次子黃德林，担任星盛商业董事会主席。

此次上市，父子二人共同执锤，敲响了星盛商业上市的锣声。开盘股价每股报4.4港元，涨13.99%，总市值达44亿港元。

此次IPO，星盛商业全球发售2.5亿股股份，每股发售定价3.86港元，预计募资净额8.81亿港元。其中，4名基石投资者共认购其3.12亿港元股份，分别是新世界发展、深圳市创新投资集团、双城资本和招商局及GLP集团旗下深圳市旗昌投资。

上市所募集资金，星盛商业如大部分物企一样，大部分将用于规模扩充，约55%的资金用来收并购中小型商用物企。

大湾区纯商业物企

星盛商业的前身是星河商置，曾是新三板挂牌企业，后来摘牌转道港股，直至如今上市。

这样的操作并不新鲜，刚上市的德信服务，以及更早些的兴业物联、蓝光嘉宝服务和远洋服务等，都是如此。

与他们不同的是，星盛商业没有住宅物业，是一家纯商业服务企业。虽说宝龙商业被称为“商管轻资产上市第一股”，但业务体系中也包含有住宅物业；而与其同在大湾区的卓越商企，被誉为“大湾区高端商务物业管理第一股”，但也没有绕开住宅物业。

所以，星盛商业被称为“港股纯商业物业运营第一股”。

截至2020年9月，星盛商业总合约面积约328.4万平方米，为国内20个城市的53个商用物业项目提供服务，当中61.6%由独立第三方物业发展商开发。

这些商用物业项目主要以城市型购物中心为主，大部分集中于大湾区，如其重点项目深圳福田星河COCO Park（北区），是首个“公园情景式购物中心”。同时，星盛商业2020年前9月的收入有80%的来自大湾区。

这与其关联公司强相关，毕竟星河控股扎根在深圳，在大湾区经营多年，其大部分项目和土储都集中于此。

变现的高管们

星盛商业前身是星河商置，是星河控股旗下的商业管理公司，最初由黄春玲和庄丽冰通过“星河商用置业投资”100%持有。2014年10月，她们将全部股权转让给黄楚龙。

此二人跟随黄楚龙多年，在“星河系”多个公司中担任董事或监事，如黄春玲与其配偶李晓明，曾长期担任星河商置董事至2019年11月；而庄丽冰此前是星河商置董事会主席，在其挂牌新三板前几个月退任。

2016年处，为了挂牌新三板，星河商置改制为股份有限公司，黄楚龙将自己的股权拆分，“星河商用置业投资”转让10%股权予“安林珊资产管理”（黄楚龙全资持有）。随后几个月，“星河系”高管以有限合伙形式成立“宏达利兴”及“永兴宏泰”，入股星河商置。

但是，这两家投资平台存在时间并不长，从2016年7月到2019年9月，仅3年多时间，与星河商置在新三板挂牌时间相匹配（2016年12月挂牌，2019年8月摘牌）。

最终，这两家平台的合伙人将股权进行变现，而为此买单的则是他们的老板黄楚龙。

两个平台中，永兴宏泰曾充当过类似股权激励平台的角色，持股人囊括星盛商业11位雇员，包括执行董事陶慕明、牛林、文艺及8名高管，分别持有永兴宏泰约32.05%、19.23%、6.41%及42.31%股权。

当中，8名高管中包括凌云、李小琴、深圳星河WORLD?COCO Park总经理彭锦，星河商置南京总经理简登科、广州总经理邹建平，以及惠州星河COCO Garden总经理杨新勇等。

作为重组的一部分，“宏达利兴”和“永兴宏泰”于2019年9月将持有星河商置的股权，转让予“星河商用置业投资”。

那些被激励的董事和高管们，至此全部变现退出。

被代持的“新激励股份”

之后，星河商置再次归黄楚龙全资持有，由他控制的“星河商用置业投资”和“安林珊资产管理”分别持股90.08%和9.92%。

这样的架构，成为星盛商业搭建赴港上市前的重组基础。

经过系列重组，星河商置被黄楚龙装入星盛商业，成为其全资附属公司，也是其在国内的主要业务平台。

全球发售前，黄楚龙家族信托持有星河商置80%股权，其儿子黃德林通过德瑞投资持股20%。上市后，前者的股权稀释为60%，后者稀释为15%，剩余25%由公众持有。

在此次重组中，黄楚龙新设了一家 “股权激励平台”，正是“德瑞投资”。

不同的是，黄楚龙将股份奖励计划，延后至了上市后。“德瑞投资”目前尚没有具体的激励对象，其持有星盛商业的20%股权，暂由黃德林代持。

至于那些曾经被激励的董事和高管们，是否会再次成为新一轮的激励对象，目前不得而知。

目前，星盛商业的管理架构中，除执行董事黄德林、陶慕明、牛林和文艺外，还包括非执行董事黄德安（黄德林的胞兄）、郭立民，以及独立非执行董事张礼卿、郭增利和谢日康。高级管理层方面，仅有凌云和李小琴二人，分别任星盛商业副总经理、总经理助理。