德信服务赴港IPO,胡一平拉老朋友“入伙”

德信集团董事长胡一平

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

德信中国（02019.HK）上市两年后，胡一平又在筹谋另一波上市操作，由他控制的德信服务已于1月18日向港交所递交了招股书。

这是继新希望服务之后，2021年第二家递表的物业企业。

德信服务是在境外新近注册成立的一家企业，作为赴港上市的主体平台。其在国内的主要业务平台是“盛全物业”，曾在新三板挂牌。

2018年摘牌后，盛全物业经过系列重组，被胡一平装入德信服务，转道寻求港股上市。这种操作，在物企上市潮中并不新鲜，如兴业物联、蓝光嘉宝服务和远洋服务等。

德信服务的发展可追溯至2001年，当时胡一平主要通过一家名叫德清县中房物业管理有限公司开展业务。2004年，盛全物业成立后，德信服务开始精简内部架构，将前者并入盛全物业。

在此后的逾十六年间，德信服务一方面为德信集团开发的项目提供物业服务，另一方面拓展第三方项目，发展至如今的规模。截至2020年9月30日，德信服务在管建筑面积约2310万平方米。

受德信中国深耕浙江的影响，德信服务也带有强烈的区域性色彩，2310万平方米总在管面积中，有1458万平米来自浙江省，729.9万平方米来自长江三角洲地区。

老朋友“助阵”

历史溯源可知，德信服务的架构主要经过两轮重大调整，其一是盛全物业在新三板挂牌前后；其二就是此次递交招股书前。

2014年前，盛全物业由盛全控股全资拥有，胡一平是实控人。2015年10月挂牌新三板前，盛全物业成立一家股权激励机构，盛全控股将20%股权转让予德清凯邦。

挂牌完成后，盛全物业经过一轮股权转让和注册资本增加，最终股权架构为盛全控股及德清凯邦分别持股81.79%及18.21%。

此次递表前，德信服务股权架构再次变阵，盛全物业成为其间接全资附属公司，并引入两方战略投资者香港美仑和创智，最终形成四方持股的格局：胡一平及其配偶魏佩芬盛富国际持股70.56%，凯邦国际持股17.28，香港美仑持股7.13%，创智持股5.03%。

此番架构重组，涉及企业收购和出售、股权转让和腾挪、成立新公司、注资等环节，各种细节较繁琐，所以直接呈现德信服务上市前最新股权架构。

当中，凯邦国际是股权激励平台德清凯邦的升级版，持股的主要是德信服务的执行董事、高管和员工等16人，包括唐俊杰、朱晓莉（各为执行董事）、刘义兵、陈昕、赵丽湘、郑明军（均为高管）及盛全物业10名员工，分别持股10.61%、1.70%、4.50%、1.25%、1.50%、1.20%及79.24%。

香港美仑的背后是美好控股集团，也是一家浙江企业，主要从事投资、房地产开发、教育及物业管理，由沉月华、金粮夫妇持有。他们二人与胡一平是老熟人，对同在杭州的德信服务很熟悉，经胡一平推荐入股投资。

创智的实控人是陈跃，是上海极元金融信息服务(集团)创始人及主席，创办了“理财周刊”，现任《理财周刊》传媒有限公司董事长。陈跃与胡一平是老朋友，一直是德信中国的财务投资者，如今持有德信中国4.36%股权。

此次德信服务赴港IPO，胡一平找来了这些老朋友“助阵”。

地产、物业一把抓

在德信服务的管理体系中，胡一平是“一把手”。这一点，与大多数物企有所不同。

房企分拆物业上市，老板大多会指派手下大将或者子女来担任这一职务，如近期递表的禹佳生活服务和新希望服务，林龙安将董事长一职留给了女儿林禹芳，刘永好指派大将张明贵任董事长。

像胡一平这样，既担任德信中国董事会主席，又是德信服务的董事长，将地产、物业“一把抓”的实属不多。

此前，唐俊杰担任盛全物业的董事长兼总经理。自2018年加入德信控股后，他一直是胡一平的助理，主要负责物业管理部门的战略投资及运营。

德信服务架构重组后，他被任命为总裁。

社区增值服务是亮点

对比已经上市的四十多家物企，德信服务2310万平方米的在管规模并不占优势，处在中下游。

但从业绩来看，德信服务的收入一直在快速增长。2018年、2019年，营业收入分别为3.97亿元、5.12亿元。截至2020年9月末，德信服务收入4.98亿元，同比增长32.7%。

深入分析其收入结构，社区增值服务是一大亮点。2018年、2019年以及截至2020年9月30日，社区增值服务营收分别为4282万元、6319万元、1.09万元，占总营收比分别为10.8%、12.3%、22%。

目前，德信服务的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。虽然物业管理服务仍为其营收的主要来源，但占比逐年降低，而社区增值服务收入在逐年提升。据了解，德信服务的社区增值服务有一独特之处，能够提供会所服务，包括餐饮服务及会议服务。

另外，第三方拓展能力也是其一大优势。截至2020年9月30日，德信服务由第三方物业开发商所开发的在管面积为1520万平方米，约占在管总建筑面积的66.0%。

如果成功上市，这一优势将继续扩大。因为其IPO募集资金中的一部分，将用来收并购扩充规模。